読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。
今回の相談者は、42歳、一人暮らしの会社員の女性。950万円の中古住宅の購入を考えているけれど、購入後のコストや老後資産が心配とのこと。FPの飯田道子氏がお答えします。
40代独身一人暮らし。950万円の中古住宅購入を考えていますが、購入後、修繕費等、きちんと管理していけるか、現状維持して資産を増やしていけるか不安です。アドバイスを宜しくお願い致します。
住宅ローン：物件購入額950万円、頭金700万円、借入額380万円、金利1%、返済期間10年
【相談者プロフィール】
・女性、42歳、会社員、独身（一人暮らし）
・住まい：北海道、賃貸
・毎月の世帯の手取り金額：25万円
・年間の世帯の手取りボーナス額：60万円
・毎月の世帯の支出の目安：13万5000円
【毎月の支出の内訳】
・住居費：3万2,000円
・食費：1万5,000円
・水道光熱費：1万2,000円
・教育費：5,000円
・通信費：5,000円
・車両費：3万3,000円
・お小遣い：1万5,000円
・その他：1万8,000円
【資産状況】
・毎月の貯蓄額：2万円
・現在の貯金総額：1,030万円（投資分は含めない）
・現在の投資総額：400万円
・現在の負債総額：0
・ボーナスからの年間貯蓄額：50万円
・老後資金：公的年金10万円、退職金828万円
飯田：今回は、40代で独身ひとり暮らしをしている相談者様です。現在、950万円の中古住宅購入を考えているものの、購入した後に支払わなければならない修繕費等をきちんと管理していけるかという心配をお持ちです。あわせて、現状の暮らしを維持して資産を増やしていけるかも不安なご様子です。相談者様は、どのようなことに注意すべきなのでしょうか。
購入物件の状態の確認は必須
シングルで住宅を購入する場合、何かと不安があると思います。とはいえ、「買う」と決めたことが素晴らしいですね。
相談者様もおっしゃっている通り、修繕費等がいくら必要になるのか、しっかり管理していけるのかは大切なポイントになります。ここで重要なのが、購入する物件がどのような状態になっているのかということです。
中古物件の中にはリフォーム済みで新築同然のような物件が売りに出されていることがありますが、そのような物件は、どちらかというと珍しいといえます。多くが「現状渡し」といって、そのままの状態で売却されるケースがほとんどです。現状渡しで売却される場合には、自分で改修しなければならない部分があるのか、ある場合は、費用はどれくらいかかるのかも確認しておくことが大切です。
もし、購入後に改修が必要な場合は、予算以上の費用がかかってしまいますので、必ず確認しておいてください。
その他、確認するべき物件のポイント
その他にも、いくつか確認しておきたいポイントがあります。
・築年数、構造（木造等）
・敷地の境界は明確になっているか？
・土地の権利関係はどうなっているのか？（所有権か借地権か等）
・旧耐震基準か、新耐震基準か
おそらく、すでに確認済みかと思いますが、万一、不安な部分があるときには、購入前に説明を聞き、納得してから購入することが大切です。
現状を維持しながら資産は増やせる？
住宅ローンシミュレーターで計算すると、相談者様の借入条件では、毎月の返済額は3万3,289円です。現在の住居費の3万2,000円とほぼ変わらないので、10年間の支出を考えると、日々の生活に影響は少ないでしょう。
ただし、固定資産税を支払うことになりますので、別途準備してください。
物件購入後の預貯金額は1,030万円－700万円で330万円。投資額は現状400万円。貯蓄は毎月2万円貯金されていますので、定年退職の年齢を60歳とした場合、18年間続けた場合の貯金残高は432万円を上乗せできます。その他、18年間のボーナスからの貯蓄（年間50万円）は、900万円、退職金は828万円です。投資額を元本のままとすると、60歳の時点で、少なくとも2,890万円が手元に残っている計算です。なお、使途不明金は計算に入れていないので、これが投資に回っている場合は、さらに資産は増えているでしょう。
定年退職が60歳の場合、年金受給開始までの5年間の収入が途絶えてしまうことになります。この時、たとえば毎月10～15万円程度の収入が得られれば、貯蓄を切り崩すことなく、生活を送ることが可能でしょう。
65歳からは毎月10万円の公的年金の受給が開始され、ほぼ、同様の生活を送ることができます。ただし、10万円では、貯蓄は一切できない計算になっています。
42歳で住宅を購入した場合、住宅ローンは52歳で終わります。住宅ローン返済分の3万3,000円を毎月の貯蓄に充てれば、60歳までの8年間で貯蓄を316.8万円上乗せすることができます。この場合は、60歳の時点で約3,200万円が手元にある計算になります。
修繕費として毎月1～2万円を積み立てよう
次に修繕費についてです。
修繕費は、どのように改修するのかによって費用は大きく変わっています。ハウスメーカーの長谷工によれば、「一戸建ての修繕費は、新築から30年間で400万円～800万円ほどかかるといわれる」とのこと。相談者様の場合、中古で購入するため、丸々800万円が必要になる可能性は低いのですが、修繕費用として毎月1～2万円程度を積み立てていくと安心です。
あわせて、修繕をするタイミングはいつなのかも考えておき、5年ごと、10年ごとというように計画しておきましょう。5年ごとの修繕なら、積立金は60～120万円、10年ごとの修繕なら、積立金は120～240万円貯まっていることになりますので、負担を感じることなく、修繕を依頼できるのではないでしょうか。
ただし、相談者様の場合、60歳の時点で手元に3,200万円あります。あえて別途、積立という形を取らなくても、貯蓄額から修繕費を確保することは十分に可能です。
毎月のお金の流れを拝見させて頂きましたが、相談者様は無駄遣いもせず、コツコツと貯めていらっしゃいます。教育費も確保されていらっしゃいますので、夢や目標があるのかもしれませんね。
今の生活に大きな変化がなければ、現状を維持しながら資産を増やすことはできます。その他にも追加したいライフプランやライフイベントや夢を実現させるための準備に取り組んでも良いのではないでしょうか。
では、陰ながら応援しています。頑張ってくださいね。
