マイホーム購入時、資産性についてどこまで考えるべき?

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マイホーム購入の3つの意味

マイホームを購入することは、大きく3つの意味をもちます。1つは住環境を決めるということ。2つ目は、人生における住宅資金の使い道を決めるということ。そして3つ目は、資産をもつということです。

誰でも家を買うとき、当然ですが、どの場所にどんな家を買うかを考えます。また、購入予算や住宅ローン借入金額、返済方法をどうするかも考えるはずです。ただ、3つ目の購入する家の資産性については、あまり考えないという人も少なくありません。

家の資産性とは、簡単に言うと、その家の資産価値がどれくらいあり、その資産価値が維持される見込みがどれくらいあるか、ということです。

資産価値の有無で何が変わる?

では資産価値の違いで何が変わるのでしょうか。家の資産価値や資産性が問題となる一番の場面は、その家を売却するときです。

マイホームを購入したあと、その家にずっと住み続けるとは限りません。家族構成や仕事の環境の変化、リタイア後の人生設計のなかで、家を売却するということもあり得ます。

売却時に家の資産性があるかないかで何が変わるか、以下の例で考えてみます。たとえば、物件価格がともに4500万円のA物件とB物件があり、いずれも住宅ローンの借入金額4000万円で購入したとします(返済期間30年、全期間固定金利1.2%、元利均等返済)。

そして、A、B物件それぞれを購入から20年後に売却するとします。このとき、A物件は資産性が維持されやすく、B物件はそれが難しい場合、売却できる価格に差がでます。

__・A物件の売却可能価格:2000万円
・B物件の売却可能価格:1000万円__

ちなみに、売却時点(20年後)の住宅ローン残高は、繰り上げ返済等がなければ、約1496万円です。売却するには、当然住宅ローンを完済して、設定されている金融機関の抵当権を外す必要があります。

A物件の場合、売却収入2000万円から住宅ローンの完済が可能ですが(諸経費は考慮していません)、B物件の場合、売却収入1000万円だけで住宅ローンの完済はできず、売却するためには別に自己資金が必要となります。逆に言うと、自己資金が準備できなければ売却は難しいということになります。

これは1つの例であり、不動産の資産性は、購入する地域によっても変わってくると考えられますが、これからますます資産性が維持されやすい物件とそうでない物件に明確に分かれる傾向が強くなると考えられます。

マイホームの資産価値をどこまで考えるべき?

では、家を買うとき、資産価値や資産性をどこまで考えるべきなのでしょうか。

たとえば、アメリカでは、人生のなかでそのときのライフスタイルに合わせて家を買い替えることは当たり前です。日本と比べて、中古住宅の流通性が高く、資産性を維持するためのリフォームやメンテナンスに対する意識も高いです。

つまり、日本においても、住宅を購入しても将来的には売却しての住み替えや移住などを考える場合には、購入時に資産価値や資産性の維持されやすさについても考えるべきです。

これから日本はますます高齢化が進み、人口減社会に入っていきます。そういったことを考えると、資産性の維持はこれまで以上に難しくなります。

ですので、もし、将来資産価値が問題になることを想定するのであれば、家を買うとき、資産性という視点を加味した物件選びが重要となります。

執筆者:吉満博(よしみつひろし)
ファイナンシャルプランナー・宅地建物取引士・住宅ローンアドバイザー・住宅購入相談室