「武蔵小杉の悲劇」タワマンに住まずとも知っておくべき不動産の実情

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 東日本を襲った「数十年に一度」といわれる台風19号の上陸から1か月余りが経過した。今回の台風で深刻だったのは水害。中でも注目されたのはJR・東急武蔵小杉駅(川崎市中原区)周辺のタワーマンション(タワマン)が停電した問題だ。あるタワマンでは、エレベーターやトイレが使えなくなるなどし、「タワマンリスクが顕在化した」と騒がれた。しかし、不動産コンサルタントの長嶋修氏は、そういった事態に警鐘を鳴らす。

 ▽完全復旧には「かなりの時間」

武蔵小杉駅周辺のタワマン群

 東日本を中心とした各地に多大な風水害をもたらした台風15号、そして台風19号ではタワマンが立ち並ぶ「セレブの街」、武蔵小杉の被害に注目が集まった。川の氾濫によるものではなく、雨水などが下水道から逆流するいわゆる「内水氾濫」だった。

 すでに報じられているが、あるタワマンは、配電盤のある地下が浸水。住戸や共用施設が停電するなどの「大被害」を受けた。

 一般にタワマンの電気設備などは地下階にあることが多く、そこに水が流れ込むと建物全体の電気系統が機能不全に陥る。

 今回は、トイレの水も流せないといった事態にも陥った。エレベーターも停止し、住民の一部は、高層階を階段で上り下りする負担を強いられた。関係者によると「今も設備は完全復旧しておらず、かなりの時間を要する」という。

 ▽修繕のコストは…

川崎市中原区の武蔵小杉エリアで停電したタワーマンション(中央)=10月17日

 大規模地震に備え、地震の揺れを受け流す「免震構造」や、揺れを吸収する「制震構造」、「高強度コンクリート」の使用といった対策が施されたタワマンは「災害に強い」といったイメージがあった。しかし、あくまで地震に強いというだけで、水害に対しては脆弱であることが判明した。

 修繕のコストも莫大なものになりそうだ。電気系統の設備はとりわけ水に弱く、仮に修理できても、一度浸水した設備をそのまま長期的に使用できるかどうかは不透明だからだ。

 水没のコストについて、火災保険の「水災補償」で賄えるかどうかは、所有者で構成するマンションの管理組合が、どのような保険に加入しているかによる。

 しかし、一般的に水災補償はあくまで火災保険の「オプション」で、補償範囲は保険会社によって異なる。「床上浸水」を保障基準としていることが多く、今回のように内水氾濫で地下階が被災した場合に適用されるかどうかは不透明だ。

 「管理会社の責任を問うべき」との声もある。しかし、管理会社はあくまで、管理組合が住民から管理費を徴収し、業務委託している企業だ。規約などで定められた対応に不備があったなどの明確な過失がない限り、責任を追及するのは難しそうだ。

 売主であるマンションのデベロッパー(開発会社)に対する責任追及も、設計や工事に明確な不備があることを管理組合側が立証できなければ、同様に困難だろう。

 修理のコストは、管理組合の「修繕積立金」から捻出することになるとみられるが、修繕積立金は一般的に、建物や設備の老朽化に備えるもので、今回のような大規模災害による被害は想定していない。このため、マンションの長期修繕計画にも支障が出るのは必至だ。さらに区分所有者(住戸の所有者)には「追加の負担金が発生する可能性がある」との見方も出ている。

 一部のマンションでは、電気関連の設備を地上階に置いている。今回の災害を受け、一部のタワマンで、地下階にある電気設備を地上階に移動できないか検討中という。マンションではないが、2018年の台風で停電した関西空港は、地下の電源設備の地上移設を進めている。

 ただ、地上階にスペースが確保できないなど、そもそも移動が不可能なケースもあるだろう。電気設備の周りに止水版を設置するなどの予防策を検討しているところもあるが、地下にある以上その効果は万全とは言えない。

 ▽タワマンに限らないリスク

台風19号で浸水した川崎市高津区のマンション=10月

 しかし、こうした災害のリスクはタワマンに限ったものではない。一般的な中・低層マンションでも、地下を掘って居室や電気設備を設置しているケースは多く、浸水すれば同様か、それ以上の被害に遭う可能性がある。止水版や土嚢などによる対策にも限界がある。当然、一戸建ても床上・床下浸水のリスクはある。

 東京圏をはじめとした都市部における雨水処理の想定量は、1時間あたり50~60ミリ程度。それ以上の豪雨が長時間降り続けば、例えば河川の氾濫でも、内水氾濫であっても多くのマンションの地下部分に浸水の恐れがあるということだ。建物に備え付けられている排水ポンプにも限界があるうえ、そもそも停電が起こればポンプも作動しない。

 ▽ハザードマップは正確か

 こうした事実を踏まえ、これからマンションなどの住宅を購入する際、あるいは持ち家でなくとも住まいを選ぶ際、どのようなことに注意すればいいのだろうか。

 まずハザードマップの確認は必須だ。多くの自治体がホームページで公表している一般的な「洪水ハザードマップ」などを見る限り、河川の氾濫などの水害想定はおおむね一致していたといえそうだ。

 しかし、今回は武蔵小杉周辺やさいたま市の一部など「内水ハザードマップ」の想定範囲外で被害が出たと一部のメディアが報じるなど、万全とまではいえなかった。東京23区の内陸部で海抜が高く比較的安全と言われているところでも、水害の可能性は大いにある。河川や下水道による排水処理能力が許容量を超えると、周囲と比べ相対的に低い土地に水が落ちていくためだ。

 なお、ハザードマップも、排水処理能力の増強などによって変更されることがあると申し添えておきたい。

 ▽「超」高級住宅街にも潜むリスク

国土地理院地図―ベクトルタイル提供実験―地形分類(自然地形)より

 自治体などが公開しているハザードマップだけでなく、住居として検討している地域の「基礎的な条件」の確認も怠ることはできない。

 ウェブで公開されている国土地理院の地図では、戦前にまでさかのぼって空中写真・衛星画像が確認でき、以前にどのように土地が使われていたのかがわかる。かつて川だったところや、沼・湿地帯だったところは当然、浸水可能性が高い。

 さらに、国土地理院地図―ベクトルタイル提供実験―地形分類(自然地形)(https://maps.gsi.go.jp/#15/36.104665/140.086348/&base=std&ls=std%!!(MISSING)C(MISSING)experimental_landformclassification1&disp=11&lcd=experimental_landformclassification1&vs=c1j0h0k0l0u0t0z0r0s0m0f0&d=vl)では水害可能性はもちろん、地震時の揺れやすさも把握できる。

 被災した武蔵小杉駅周辺に限らず多摩川周辺は、そもそも大きく蛇行していた河川を直線に「付け替えた」経緯がある。このため、かつて川だったため、水はけが悪い「旧河道」や、砂や泥が堆積し、氾濫時などのリスクが高い「氾濫平野」といった性質の土地が多い。

 一方、日本有数の高級住宅街とされる渋谷区広尾周辺、港区白金周辺、そのほかの都内の内陸部にも、氾濫平野などの地盤の弱い土地が点在していることがわかる。

 なお、この地図は「250メートルメッシュ」のため、大まかに地勢が把握できるものだと理解しておきたい。

 ▽基本的な対策は平時に

 次に確認すべきなのは「対策」。マンションでは、大雨の際、一時的に雨水を地下に貯めて、徐々に下水道などに放出する「雨水貯留槽」など、水害想定に応じた防水設備の設置の有無を確認しておきたい。また一定の水や食料、ヘルメットといった備蓄品、非常用電源が確保されているか、自主防災組織による避難訓練が実施されているかなどもポイントだ。

個人で防災セットを購入したり、停電に備えて蓄電池や発電機を備えたりする人も増えている。災害時の情報収集方法や避難所、家族・親族らとの連絡方法の確認など、できることは平時に済ませておきたいものだ。

 ▽災害リスクに対する国の「不作為」

 不動産市場ではいま、災害の可能性やマンションの総合的な管理体制、持続可能性などが、価格に織り込まれていないのが実情だ。

例えば渋谷区内で、浸水可能性のある立地のマンションとそうでないマンションに価格差はない。

また、潤沢な修繕積立金を確保しているところとそうでないところではマンションの持続可能性に大きく差が出るはずだが、これも価格には反映されていない。

こうした事態を筆者は、国の「不作為」だと考えている。例えば不動産売買の際、仲介業者に浸水可能性の説明を義務づけるべきだ。不動産の価格査定や金融機関の担保評価にも反映させるべきだろう。

マンションの管理状態で価格差が付くのも当然のことだ。筆者が知る限りで、武蔵小杉のタワーマンション群の中でも、潤沢な修繕積立金を備えていて「持続可能性」が高いものと、計画が甘く、明らかに積立金が不足している「廃墟予備軍」と思しきものが入り混じっている。

これらは本来、一律の価格であるはずがない。管理組合の運営状態を不動産査定や金融担保評価に反映させる仕組みを、国は早急に整えるべきだ。ただ現状、そうした仕組みがない以上、住宅を購入する際は、自らリスクを調べて身を守るしかない。(さくら事務所会長・創業者=長嶋修)