読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。
今回の相談者は、夫の遺産を頭金にマンションを購入した33歳の未亡人。管理費などを含めると住居費の負担が重く、このままでいいのか不安だといいます。FPの三澤恭子氏がお答えします。
主人と死別後の不安から、現金があるうちにと遺産を頭金にしてマンションを購入しました。自分なりに月々の返済額を考えてローンを組んだつもりですが、駐車場代や管理費などで固定費が高くつき、このままでいいのかと不安です。
先取り貯金している共済貯金と定期預金は増えていくのですが、その分を普通預金から崩して数ヶ月生活してきました。なにか投資などもしてみたいと考えましたが、何からしたらいいのかわからず現在に至ります。
食費が高いのはもちろん見直すつもりですが、ローンの返済額は収入に対して妥当でしょうか。アドバイスよろしくお願いします。
〈相談者プロフィール〉
・女性、33歳、死別、子供なし
・職業：会社員
・居住形態：持ち家（マンション）
・毎月の世帯の手取り金額：27万円
・年間の手取りボーナス額：90万円
・毎月の世帯の支出目安：約23万円
【支出の内訳】
・住居費：11万円
（住宅ローン：7.8万円、管理費＋駐車場代＋電気代：3.2万円）
・食費：5万円
・水道光熱費：0.6万円
・教育費：なし
・保険料：1.2万円
・通信費：0.5万円
・車両費：0.7～1万円
・お小遣い：適宜
・美容費：2～3万円
・交際費：1万円
【資産状況】
・毎月の貯蓄額：8万円
（積立共済貯金：5万円、積立定期預金：3万円）
・現在の貯蓄総額：730万円
（普通預金：80万円、積立共済貯金：400万円、積立定期預金：250万円）
・現在の投資総額：なし
・現在の負債総額：2960万円（住宅ローン：購入価格3740万円、借入金額3000万円、変動金利0.5％、返済期間35年）
三澤：ご相談ありがとうございます。ファイナンシャルプランナーの三澤恭子です。
マンションを購入したものの、管理費等の固定費が高く不安があるとのこと。先取り貯蓄も普通預金を取り崩しながら行っているとすればストックする場所が変わっただけで総額は増えていきませんよね。現在の住宅ローン返済の見直しを検討してみましょう。
“無理のない”住宅ローン返済額の目安とは？
住宅ローンが収入に対して妥当かどうかとのご質問ですが、そのあたりを一緒に検証してみましょう。
住宅ローンの借入には、年収の5倍、最近では6倍、7倍といった「年収の何倍まで借入するのか」という、年収から逆算して借入金額の目安をたてる考え方があります。それと同時に、年収に対して、住宅ローンの年間返済額が何％を占めているかという「返済負担率」による考え方もあります。この比率が25％を超えないことが、日々の暮らしに負担をかけずに返済していける一つの目安ともいわれています。
相談者様の場合、年収を約500万円と仮定すると、返済負担率は18.7％、“25％以内”に収まっています。しかし、マンションの管理費等を含んだ年間の住居費である132万円が収入に占める割合は26.4％となってしまいます。
また、実際の手取り（ボーナスを含む）に対する返済負担率は22.6％、管理費等を含むと32％となってしまいます。住居費が手取り月収の約4割を占めている状態ですので不安になるのだと思われます。
毎月の返済は、管理費等を含め、手取り年収の25％に収まる金額（住宅ローン5.5万円＋管理費3.2万円）が無理なく返済できる額となりそうです。
では、具体的に改善策を考えていきましょう。
「繰り上げ返済」と「借り換え」で毎月の返済額をメンテナンスする
相談者様が利用している変動金利は、住宅ローンの中では最も金利が低く設定されています。今後金利の上昇がなければ低金利の恩恵を受け続けることができますが、金利が上昇すれば家計が苦しくなるという可能性も否めません。
実際、相談者様はここ数ヵ月の貯蓄は、普通預金から充当している状態とのこと。住宅ローンの返済が始まって先取り貯蓄ができていないということは、住宅関連費が家計を圧迫している証拠です。住宅ローンは35年間という長期にわたっての返済ですので、収支計画の立てやすい全期間固定金利への変更も視野にいれ、「繰り上げ返済」と「住宅ローンの借り換え」の2つをシミュレーションしてみましょう。
(1)繰り上げ返済「返済額軽減型」
まずは繰り上げ返済です。方法は2つあります。1つは「期間短縮型」といって、毎月の返済額は変えずに返済期間を短くするタイプ。もう1つは、返済期間はそのままで毎月の返済額を減らす「返済額軽減型」タイプです。今回のケースは返済額軽減型でシミュレーションしてみましょう。
＜前提条件＞
借入金額：3000万円
変動金利：0.5％
返済期間：35年（420回）
現在の残債：2960万円（34年6ヵ月・414回と仮定）
貯蓄総額のうち500万円を返済額軽減型の繰り上げ返済に充当します。
現在の負債総額2960万円は返済期間35年のうち、6回目の返済を終えた残高と考えることができます。1ヵ月後に返済額軽減型の繰り上げ返済に500万円を充当すると、毎月の返済額は7.8万円から1.3万円軽減され、約6.5万円となります。住居費は10万円以下に抑えられます。
(2)全期間固定金利への借り換え
次に変動金利から固定金利への変更です。
＜借換えの条件＞
フラット35 金利：1.21％（2019年12月最頻金利）
ローン残高：2460万円
返済期間：34年6ヵ月（414回）
貯蓄総額のうち500万円を一部繰上げに充当したのち、残金2460万円を元利均等返済（ボーナス併用）、全期間固定金利に借り換えをする。
ボーナスを併用することで毎月の返済額は2万円減額となり、住居費は管理費等を含んで月々9万円。ボーナス時の返済額は約15万円となりますが、月々の返済額を抑えることで貯蓄にまわす余裕ができそうです。
固定金利へ変更後は低金利の恩恵を受けることはできませんが、長期間返済していくことを考えるとライフプランが立てやすくなります。
月々の返済を軽減させる方法として参考にしてみてください。なお、車の利用頻度が少ないようであれば売却して駐車場代の負担をなくすことも検討してみてはいかがでしょう。
減額分はつみたてNISAとiDeCoでお得に積立てる
老後の資産形成としては個人型確定拠出年金（iDeCo）がおすすめですが、今年から住宅ローン控除の適用を10年間受けることができますので、まずは20年間の運用益に非課税メリットがある「つみたてNISA」から始められたらいいと思います。もちろん余裕があれば、iDeCoを5000円からスタートさせるのも良いでしょう。
例えば、つみたてNISAに月々2万円、ボーナス月に8万円を増額して年額40万円の枠いっぱいを積立てし、平均利回り2％で運用できたとしたら10年後は元利込みで440万円ほどになります。これを住宅ローン控除が終了した10年後に「期間短縮型」の繰り上げ返済に充当すると、62歳で住宅ローンの返済を終了させることもできます。
いつでも解約でき自由度の高いつみたてNISAは住宅ローンの繰上げに、iDeCoは自分年金の上乗せとして、税金の優遇制度を上手に利用しながら住宅ローンを無理なく返済していきましょう。ご主人が遺してくれた資産を大切に守っていきましょうね。
