新型コロナウイルスの感染拡大防止のため、多くの企業がテレワーク（在宅勤務）を取り入れています。自宅で仕事をするようになって、改めて「住まい」について考えた人も多いのではないでしょうか。
「職場まで歩いていけるマンションに住みたい」「子どもとの散歩に適した緑の多い環境に住みたい」など、住まいに求める価値観は人それぞれ。新築にこだわらず、中古物件を視野に入れ始めたという人もいるでしょう。
そこで、中古マンションを見極めるコツを、LIFULL HOME'S総研所長の島原万丈さんに4回にわたって伺います。
第4回は「共用部の修繕や管理の費用をどう考えるか」です。
修繕積立金は「数年後」、管理組合費は「今」使うためのお金
マンション購入後、住宅ローンに加えて毎月支払わなければならないのが、修繕積立金と管理費。両者の違いについて、最初に簡単に説明しておきましょう。
【修繕積立金】
共用部分の「工事」にかかわる費用で、10年後や20年後に使われることを踏まえて長期的に積み立てていくものです。主な使用例は以下の通りです。
・マンションの外壁や屋根の塗り替え
・エレベーターの修理費
・給排水管の取り替え
・機械式駐車場の修理費
・災害によってダメージが出た場合の補修工事
【管理費】
修繕積立金と同じように共用部に使うための費用ですが、「日常の管理」にあてるのが目的です。主な使用例は以下の通りです。
・契約する管理会社や清掃会社への委託費用
・エントランスなどの植栽の維持費
・共用部の消耗品費（電球の買い替えなど）
・管理組合の運営費（事務費など）
このように、毎月同じように支払っていても、目的は大きく異なっています。中古物件の場合、特に気になるのが修繕積立金。第2回でも触れましたが、耐震補強をする場合などはかなりの金額が必要となります。そこまで大掛かりな工事はしなくても、足場を組んでの外壁補修は定期的に行われるもの。「具体的な金額は工事の内容やマンションの規模によって変わるが、外壁は12〜13年に1回のペースでの修繕が一般的」と島原さんは話します。
修繕積立金は安いほうがお得？
ところで、この修繕積立金は物件ごとに金額が異なります。例えば、品川区のとある駅から徒歩5分の場所に建つ、ほぼ同じ占有面積の2つのマンション。一方は6,000万円の新築タワーマンションで、修繕積立金は月額およそ5,000円。もう一方は築26年の7階建マンションで、価格は5,000万円を切るものの、修繕積立金は約1万5000円です。物件価格が多少高くても、修繕積立金が安い物件のほうがお得なのでしょうか？
「修繕積立金は安ければいいというものではありません。いざというときにお金が貯まっていないと必要な修繕ができない恐れがあります」（島原さん）
さらに、島原さんは「新築時に少しでも値段を安く見せるため、売る側が修繕積立金を低く設定する傾向がある」とも指摘します。その際たる例がタワーマンション。建物が超巨大で高層のため、外壁の修繕も一般的なマンションと比べてお金がかかります。エレベーターも特注品です。
「タワーマンションの歴史がまだ浅いため、将来的にどんな工事が必要になるのか、まだあまり検証されていません。本来であればかなりの金額を積み立てておかなければならないのに、売り出し時の修繕積立金が低すぎると問題視されています」（島原さん）
島原さん曰く、「築年数が経つにつれて修繕積立金が上がるのはお約束のようなもの」。人間と同じで、建物もメンテナンスが必要。今はまだ新しい新築も、いつか修繕しなければならない箇所が出てきます。現時点での修繕積立金の支払額よりも、修繕時に使える額が適切に集められているかどうかが重要なのです。
「過去の修繕履歴」を管理組合から借りる
では、毎月の修繕積立金額から「必要な修繕費」は判断できるのでしょうか。島原さんは「素人には金額を見ただけでは分からない」と言い切ります。とはいえ、第3回で説明した「ホームインスペクション」と同様に、修繕積立金の情報が確認する方法があるというのです。
「不動産販売会社を通じて、管理組合から現在の修繕積立金の額と過去の修繕履歴を見せてもらって説明を受けて下さい。最初は家計簿をチェックするくらいの気持ちで構いません。ただ普通の人はマンション管理や大規模修繕の専門的な知識はないと思うので、不安であれば専門家にチェックをお願いすることをおすすめします」（島原さん）
たとえばそのマンションが13年に一度、3,000万円かけて外壁を修繕していたとしましょう。5年後に次の外壁修繕のタイミングやってくるのに、現時点で1,000万円しか貯まっていないという場合は、明らかに足りないと判断できます。「足りない場合は一時的に積立金を増額して直すパターンが多い」と島原さんは話します。つまり、月々の支払いが安く済んでも、修繕積立金で想定外の持ち出しが発生する可能性があるのです。
物件に対する不安は「情報で解決」
ところで、管理費の金額についてはどう判断したらいいのでしょうか。島原さんは「管理費は消えていくお金。物件を見学に行った際に、サービスが金額に見合っているかを考えて」とアドバイスします。たとえば、エントランスや共有スペース、ゴミ置き場の状況を見るだけでも、マンションの管理状況が見えてくるもの。一般論ではなく、「この内容であれば払ってもいい」と自分自身で思えるかどうかで判断するといいのかもしれません。
中古物件に心惹かれても、「値段は適正なのか」「安全性には問題ないのか」と不安を感じて二の足を踏んでしまう人も少なくないでしょう。島原さんは「悩みすぎて結局新築を選ぶという人はとても多い」と指摘します。
「物件に対する不安は情報で解決するしかありません。『不安はあるけれど安いから』という博打のような気持ちで中古を買う前に、複数の不動産販売会社に話を聞いたり、第三者の専門家の力を借りたりして、情報を集めてください。自分が住みたい街、住みたいマンションだと心から思える場所で暮らすことで、絶対に幸福度は上がります」（島原さん）
第1回：リノベとリフォームの違いは何？マンション購入、中古という選択肢を考える
第2回：中古マンションで気になる築年数・修繕履歴・断熱、購入のカギは「築20年」
第3回：「中古マンションの見極め」は"住宅診断のプロ"の手を借りる
島原 万丈
株式会社LIFULL／LIFULL HOME'S 総研所長
1989年株式会社リクルート入社。2005年より リクルート住宅総研。2013年3月リクルートを退社、同年7月株式会社ネクスト（現LIFULL）でHOME'S総研（現LIFULL HOME'S総研）所長に就任。他に一般社団法人リノベーション協議会設立発起人、国交省「中古住宅・リフォームトータルプラン」検討委員など。
