「住宅ローンを契約した時よりも金利が下がってきた」「返済中の住宅ローンは金利が高く、後悔している」という方におすすめなのが、住宅ローンの借り換えです。特に変動金利で住宅ローンを契約している人は「金利上昇リスク」がありますので、低金利と言われる今こそフラット35への借り換えがおすすめですよ。この記事ではフラット35への借り換えを検討している人に向けて、借り換えの基本的なメリットやデメリット、注意点についてご紹介します。
住宅ローンの借り換えとは？
すでに返済中である住宅ローンも、途中から他の住宅ローン商品に契約し直すことができます。これを「借り換え」と言いますが、借り換えによってさまざまなメリットを受けられるのです。
住宅ローンの借り換えは、主に以下のような目的で行われます。
・今契約している住宅ローンよりも金利が安い
・低い金利で借り換えることで、月々の負担を軽くする
・変動金利の住宅ローンなので、金利上昇リスクを回避するため
特に今の時代は低金利といわれているので、今のタイミングで固定金利の住宅ローンに借り換えができれば、「これから金利が上がったらどうしよう」と悩む必要がありません。そのため、当初に変動金利で住宅ローンを組んでいる人がフラット35への借り換えを検討するケースも増えています。
フラット35とは？
フラット35とは、全期間固定金利型の住宅ローンです。「全期間」なので契約当初から返済が終わるまで金利が変わらず、「金利上昇リスクを回避できる」「返済額が明確に見通せる」という点で人気となっています。
フラット35は金融機関が独自で提供している住宅ローン商品と違い、金融機関と住宅金融支援機構が提携している住宅ローンです。金融機関の住宅ローンとくらべると、主に以下のような点に違いがあります。
・保証料や保証人が不要
・繰り上げ手数料が不要
・住宅の技術基準があり、契約者以外に家の審査がある
・団信(団体信用生命保険)非加入でも契約できる
変動金利からフラット35への借り換えのメリットとデメリット
金利が下がることもあれば、上がることもあるのが変動金利です。国が行ったマイナス金利施策もあり金利が下がればフラット35よりお得になりますが、やはり金利上昇リスクは気になります。変動金利からフラット35へ借り換えた場合のメリットやデメリットを見ていきましょう。
メリット
変動金利からフラット35への借り換えは、以下のメリットがあります。
・金利上昇リスクの回避
・総返済額を減額できる
・繰り上げ返済手数料が不要になる
変動金利からフラット35へ借り換える最大のメリットといえば、金利上昇リスクの回避です。低金利といわれる間にフラット35へ借り換えれば、もし今後金利が上がったとしても返済に影響がありません。
金融機関などから融資を受けている以上、利息は必ず発生します。しかしその利息は金利によって上下しますので、金利上昇リスクがなくなれば利息も増えることがなく、結果的に総返済額の減額につながるのです。
また、金融機関では繰り上げ返済を行う時に「繰り上げ返済手数料」が必要になるケースが多いですが、フラット35の場合は必要ありません。繰り上げ返済を検討している人にとっては、メリットの1つとなります。
デメリット
変動金利からフラット35へ借り換えると、以下のようなデメリットが発生します。
・借り換えには諸費用や手間が必要となる
・月々の返済額は高くなる可能性がある
フラット35へ借り換えを行うということは、新たに住宅ローンを契約するという事です。つまり、当初の契約と同じく以下のような諸費用が発生します。
・事務手数料：住宅ローン残高×1.1%程度
・司法書士報酬：約10万円
・抵当権設定登記費用：住宅ローン残高×0.4%程度
・抵当権抹消費用：1000円
・印紙税：2万円
住宅ローン残高が3000万円だった場合、およそ60万円の諸費用が発生します。この費用は借り換えなければ発生しないお金なので、デメリットの1つとなります。
返済総額をシミュレーションで比較
では変動金利からフラット35へ借り換えた場合、実際どれくらい差が出るのかシミュレーションしてみましょう。
・シミュレーション条件
ローン残高：1970万円
返済期間：残り20年
金利：2.0%→1.0%
・シミュレーション結果
現在(金利2.0%) 借換後(金利1.0%) 差額 返済額/月 9万9379円 9万599円 8780円 総返済額 2385万960円 2174万3760円 210万7200円 発生する諸費用 0円 60万円 -60万円
シミュレーションした結果、変動金利からフラット35に借り換えた後は200万円以上お得になることがわかりました。諸費用の60万円を合わせたとしても100万円以上差が出ますので、「乗り換えたほうがお得」という結果となります。
フラット35への借り換えはどんな人に向いている？
変動金利からフラット35への借り換えは、以下のような人に向いています。
・変動金利の金利上昇リスクが怖い
・総返済額を明確にして、マネープランをきっちり立てたい
・長期優良住宅など、ある程度性能にこだわった家を建てている
上記に当てはまる方は、一度変動金利からフラット35への借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。
借り換えの条件
フラット35は金融機関より審査が緩いと言われていますが、もちろん条件もあります。
・家の技術基準をクリアしていること
・住宅取得時の借入総額が8000万円以下であること
・申込者が住宅ローン債務者本人であり、かつ満70歳未満であること
・日本国籍を保有しているか、または永住許可を受けている
詳しくは、フラット35の公式サイトをご参照ください。
参照：借換融資のご利用条件
フラット35からフラット35への借り換えも可能
「自分が契約した時よりも金利が下がってきた」「今の金利で契約したかった」という人は、フラット35から同じフラット35への借り換えができます。
フラット35からフラット35への借り換えは同じ銀行でもできる
フラット35ですでに返済している場合でも、同じフラット35で借り換えることができます。さらに同じ銀行内でも借り換えが可能です。
一般的に金融機関だけが提供する住宅ローンでは、同じ銀行内での借り換えはできません。たとえ事務手数料を契約者が支払ったとしても、金利を下げて契約すると銀行側の収益が発生しないためです。
しかしフラット35の場合は金融機関と住宅金融支援機構が提携している関係上、借り換えでは金融機関に損失が出ない仕組みになっているのです。そのため同じ金融機関の提供するフラット35の金利が下がっていれば、一度借り換えを検討してみてもいいでしょう。
メリット
同じフラット35からフラット35へ借り換える最大のメリットは、やはり「金利」です。同じフラット35で借り換えた場合、以下の恩恵を受けられます。
・契約時よりも低い金利で借り換えられる
・借入期間が20年以下になることで、金利が下がる
たとえば契約時に1.8%の固定金利で契約していて金利が1.3%まで下がっていれば、0.5%の違いが発生します。同じフラット35ですが、借り換えることで金利を0.5%下げることができるのです。
そして、すでに返済期間が「20年」を切っている人はさらに金利を引き下げられます。実はフラット35には「フラット20」というプランもあり、フラット35よりも金利が低く設定されているのです。明確な金利はその契約時でなければわかりませんが、金利の範囲はおよそ年1.220%～1.960%、最頻金利は1.220%となっています。
参照：フラット20
フラット35で契約してローン残高が20年を切っている人は、ぜひ一度借り換えを検討してみてはいかがでしょうか。
デメリット
フラット35から同じフラット35へ借り換える時のデメリットは、諸費用が発生する点です。変動金利からフラット35へ借り換えた場合と同様に、同じフラット35同士であっても諸費用は発生します。事務手数料の場合は「住宅ローン残高×1.1%程度」と残高の割合によって変わりますので、借り換えを検討する時は一度シミュレーションして見くらべてみてはいかがでしょうか。
返済総額をシミュレーションで比較
では、同じフラット35で借り換えて金利が下がるとどれくらい差が出るのか、シミュレーションしてみましょう。
現在(金利2.0%) 借り換え後(金利1.25%) 差額 借入残高 2657万円 2675万円 ‐ 諸費用 0円 78万円 -78万円 返済額/月 9万3735円 8万6452円 7283円 返済総額 3599万円 3320万円 279万円
シミュレーションの結果、金利が2.0%から1.25%に下がるだけで総額が270万円以上変わることがわかりました。諸費用で78万円かかったとしても、フラット35同士で乗り換えると200万円弱も返済総額を減らすことができます。
借り換えの注意点と条件
フラット35同士でも、変動金利からフラット35への借り換えと同様に条件があります。詳しくは、「借り換えの条件」をご覧ください。
参照：借換えをご検討の方
注意したい事としては、フラット35同士で借り換えを行うタイミングでの収入の変化があります。フラット35では、年収400万円以上の場合返済負担率を「35%」としています。最初のフラット35を契約した後に車や教育ローンなど他のローンが増えている場合、返済負担率が範囲内に収まっているか確認しておきましょう。
フラット35を取り扱うおすすめの金融機関と商品
フラット35は各金融機関が取り扱っています。それぞれの特徴ごとに、おすすめの金融機関をご紹介します。
事務手数料が安い金融機関
諸費用で大きな割合を占める事務手数料。フラット35の事務手数料が安い金融機関は、以下の通りです。
金融機関名 定額型の場合 最低手数料 優良住宅ローン 借入額×0.5%
(住宅性能評価物件の場合) 10万円 みずほ銀行(機構買取型) 借入金額×1.045%～1.43% 3万3000円 楽天銀行 借入金額×1.10%
(楽天銀行以外の口座指定なら1.430%) 11万円 ### 金利が低い金融機関
借り換えるなら「金利の低さ」で選びたいところですが、フラット35の場合あまり金利に大きな差はありません。わずかな差ですが、以下の金融機関は金利の低さでおすすめです。
金融機関名 プラン名 金利 住友SBIネット銀行 フラット35s(保証型) 0.890% ARUHI スーパーフラット8S(金利Aプラン) 0.940% ### 保障が充実している金融機関
保証が充実している金融機関で選ぶなら、以下がおすすめです。
金融機関名 保障内容 ARUHI 一般団信の他に、「生活習慣病団信」や「がん団信」といった保障を付けられる 住信SBIネット銀行 全疾病就業不能保障が付けられる ### 自分に合った付帯サービスも選び方の一つ
金利や保障など選ぶポイントがたくさんあるフラット35ですが、「付帯サービス」で選ぶのも1つの方法です。各金融機関はフラット35に独自のサービスを付け、差別化を図っています。たとえばセカンドオピニオンサービスや24時間電話健康相談サービスなどがありますし、3大疾病付きの団信に介護保障が追加されている金融機関もありますよ。
フラット35借り換えまでの流れ
フラット35へ借り換える方法は、それほど複雑ではありません。一般的に、以下の通りとなっています。
1.借り換え先を決める
2.事前審査を申し込む
3.事前審査を通過すれば本審査へ進む
4.本審査が通れば、返済中の住宅ローンを繰り上げして完済する
5.借り換え先の金融機関と手続きする
6.融資が実行される
上記のように、借り換えの流れは新規で住宅ローンを契約する時とほぼ変わりません。変わることといえば、4の借り換え前の金融機関への返済がある程度です。しかし借り換えにもさまざまな必要書類がありますので、金融機関の担当者から説明を受け、早めに用意するようにしましょう。
