「子育てするなら、自然の魅力がいっぱい詰まった場所がいい」「定年後は田舎に帰ってゆっくり過ごしたい」「古民家でカフェを経営したい」――こんな理想を抱いて、田舎暮らし、なかでも古民家暮らしに憧れる方が増えています。テレビや雑誌で、田舎へ移住して古民家で暮らしていたり、DIYで古民家のリフォーム、リノベーションを楽しんでいる方が頻繁に取り上げられた影響も大きいでしょう。
また昨今は、日本全国で空き家が増加していることから、各市町村が空き家対策や古民家再生に尽力しているのも追い風です。以前よりも支援の種類が増えており、条件を満たせば行政の補助金が受けつつ古民家暮らしをスタートすることもできるのです。
今回は、古民家をリフォーム、リノベーションして快適な生活を過ごす方法、各工事のおおよその費用相場、リノベーションの人気事例について紹介していきます。
古民家とは、伝統的な日本建築で建てられた家屋
古民家は伝統工法が用いられており、建築方法は昨今の住宅よりも複雑で、高い技術を要することがあります。木本来の特性を活かしつつ、木材と木材をくみ上げて構成しており、金物に頼らない建築方法が特徴的です。この構造こそが耐震性に優れている理由でもあると言われています。
古民家の特徴、メリットは？
昨今のスタイリッシュな新築住宅とは違う、心地よい風合いや温かみ、どっしりと構える大黒柱など、日本家屋ならでは雰囲気が古民家の特徴です。昔ながらの街並みが残る観光地へ足を運ぶと、古民家をリノベーションしたおしゃれな喫茶店や、100年以上の歴史を持つ旅館や宿などがあります。
例えば、古民家にもともとあった囲炉裏を現代風にリフォームして、掘りごたつとして、座りやすくしているなど、もともとの雰囲気を残しつつ改装していくのが一般的です。都会や街中では感じることのできない、木材の特性を活かした建物のなかにいると、心身ともに癒されるといった方も多いのではないでしょうか？
日本家屋を専門とする熟練の職人によって手がけられた独特の作りと、木ならではの温もり、居心地のよさは特にメリットとして実感できるでしょう。ここからは、古民家の具体的なメリットについて紹介します。
古民家は寿命が長い。メンテナンスを施せば、何百年も住める
テレビを見ていると「築120年の古民家」などといった、古い住宅が100年以上利用されている例を見たことがある方もいるかもしれません。古民家は、適切なメンテナンスを定期的に施すことで、100年以上住むことができると言われています。
日本の現代住宅の寿命は平均30年と言われることがありますが、この寿命の短さは先進国のなかでも際立っています。しかし、古民家と言われる日本古来の住宅は、明治時代に建てられた築100年以上の物件であっても朽ち果てることなく残っています。このように、日本の古民家の建物寿命が長い理由は以下の点が挙げられます。
・梁や大黒柱の重要な部分に、良質で強度の高い木が惜しげもなく利用されているから
・今では利用が難しい貴重な木材が利用されているから
古民家の天井にある太く立派な梁を始め、いたる場所に良質な木材使われているからこそ、令和の新しい時代にも残り続けているのです。
固定資産税の軽減
古民家は、新築物件や建て替え住宅と比較して、固定資産税を軽減できるといったメリットがあります。固定資産税の税額を左右する要素には、固定資産税評価額がありますが、これは各市町村が算定する不動産の評価のことであり、立地・面積・間取り・構造・築年数といった要素で決まります。
築80年や100年以上経過している古民家は、固定資産税を算出する際の評価額に建築年数に応じた減価「経年減価補正率」を乗ずるため、固定資産税が軽減できるのです。これは、築年数によって経年減価補正率は少しずつ異なり、一定年数以上が経過すると一律した補正率となります。
一般的に古民家と分類される物件であれば、基本的にはこれに該当するはずなので、固定資産税を軽減できるメリットを享受することができるでしょう。今現在の経年減価補正率や固定資産税評価額を知りたい方は、自治体の法務局で相談してみてください。
古民家リノベーションをする際の注意点、デメリットは？
上記で紹介したようなメリットがある一方で、古民家にはデメリットもあります。古民家は、相当な築年数が経過していることから、新築住宅のような新しさや機能性は低いといったデメリットがあります。
以下では、古民家のデメリットと注意点について詳しく解説をしています。デメリットに関してはリノベーション、リフォームをすることで基本的には解決できるでしょう。
昔の趣はそのままに、古民家を快適な住まいにリノベーション
古民家に住むのであれば、古民家のよさを残しつつ快適な空間にリノベーションするのが一般的です。梁や大黒柱、広々としたリビング、天井や床部分は木材を利用して古民家の雰囲気を出しながら、キッチンや寝室など暮らしに必要な場所は、快適に暮らせるように変えていきましょう。
ライフスタイルにあった家具や家電を取り入れつつ、古民家に馴染むアイテムをチョイスするのは少々難易度が高いかもしれません。とはいえ、新しく生まれ変わった古民家に合う家具やインテリア雑貨を選んでいくのは楽しみのひとつ。画像検索やwebサイトで掲載されている、古民家のリノベーション、リフォーム事例を参考にしていくとイメージが膨らみやすいかもしれません。
耐震性の確保と断熱性の確認をする
新築住宅の多くは、耐震性や断熱性の高い材質を利用した、屋根や壁を用いた高性能住宅です。一方古民家は、伝統的な木造住宅の構造で建築されているものの、耐震強度に不安がないわけではありません。古民家は免震構造であるといわれますが、昭和25年に制定された建築基準法に該当しない建物であることから、一定の耐震性などの基準を満たしていないことがほとんどです。万が一の自然災害に備えて、現状で問題・不具合がないかを専門家に相談し、状況に応じて耐震リフォームをしておくと安心できるでしょう。
また、古民家は広々とした空間がメリットである一方で、断熱性が低いことから、冬がとても寒いといったデメリットがあります。このデメリットを解消するためには、断熱性を高める工事もしくは床暖房や薪ストーブなどを新設するなどして、冬場の寒さを対策するのがよいでしょう。
断熱性を高める工事においては、適切な湿気対策をしなければ、家屋内部に湿気がこもってしまい、見えない部分が結露し腐食してしまうこともあります。リフォーム業者とよく相談したうえで、古民家の現状を把握して、断熱性のバランスをとりつつ暮らしやすい環境を手に入れましょう。
古民家リノベーションの最重要ポイントは「水回り工事」
リビングや寝室といった空間は、古民家らしさを残すのが基本ですが、トイレや浴室は快適かつ高齢になっても不便のないようにリフォーム、リノベーションしましょう。古民家の場合、もともとくみ取り式の和式トイレであることが多く、不便かつ不衛生といえます。水洗式の洋式トイレで広い空間にリフォームするのが先決です。
またトイレに入る際の段差を無くす、扉開閉時のスムーズさの確保、浴室内のカビを軽減する浴室乾燥機を設置するなどの工夫は不可欠。現時点では生活に不便がない場合でも、今後20年、30年後も住み続けるのであれば、高齢になった時こそ快適に過ごせるようにしておきたいものです。
雨漏り対策は万全にしておく
古民家に住み始める前には雨漏り対策を万全にしておきましょう。雨漏りの原因として、瓦のズレや割れ、隙間や、屋根内部の腐食があります。古民家の場合、建物自体が相当古いことから、確実に対処しておかないと、屋根や壁が腐食が進行し、剥がれ落ちてしまうことになりかねません。
昨今ではゲリラ豪雨・台風などの異常気象により、想像以上の大雨が降り続ける可能性があることも念頭に置いておきたいポイント。見た目は旧来の日本瓦と同じながら、軽量な材質でできた瓦もあります。こういった新しいものを利用しつつ、耐久性を考慮した適切な屋根リフォームをするとよいでしょう。また、古民家の外壁は、経年劣化していることがほとんどであり、塗装の種類に応じて適切なサイクルで再塗装をしなければなりません。
古民家リノベーションの費用相場
古民家をリフォーム、リノベーションする際の値段は、さまざまな要素によって大きく異なるため、明確な相場はありません。この値段を左右する要素として
・どの程度リフォーム、リノベーションするのか(すべてもしくは一部)
・古民家の現況：面積、築年数、経年劣化度、腐敗度、どの程度改修する必要があるのか
・どの部分を修繕するのか(キッチンや水回りのみの一部、もしくはすべて)
といったことがあります。また、天井や床、建具などにこだわりを入れれば入れるほど、費用が高くなります。金額を重視するのであれば、最低限必要なポイントと予算を決めておくのがよいでしょう。ここからは、上記の3つの要素を含んだ、費用相場と目安について詳しく紹介します。
古民家リノベーションは工事内容によって費用が大きく変わる
当然ながら、フルリノベーションするか一部必要最低限のみのリフォームをするかで、費用だけではなく工期も大きく変わります。長年放置されていた古民家であれば、あちこちボロボロでフルリフォームが必要となるでしょう。
実家の両親が現在暮らしている古い家の一部を再生する、バリアフリー化するといった内容であれば、フルリノベーションほどの費用はかかりません。あまり費用、時間をかけたくないのであれば、購入時に柱や梁にダメージの少ない、比較的程度のよい古民家を探すのがよいでしょう。
古民家リノベーションで多い工事内容と費用目安
古民家はあらゆる場所をリフォームする必要が出てきますが、特に工事する機会の多い場所と費用目安を紹介します。
■浴室
内容：もともと浴室だった場所を広くしたうえで、ユニットバスへ改装
費用：約80万～100万円前後
■トイレ①
内容：くみ取り式から水洗式に変更、最新の設備にリフォーム
費用：約80万円前後
■トイレ②
内容：水洗式トイレを最新のタンクレストイレに変更
費用：約30万～70万円前後
■耐震性向上
内容：耐震パネルの設置と背壁の耐震力向上など
費用：約50万～200万円前後
※家屋の損傷の程度、補強工事の面積や内容によって価格は前後
■断熱性向上①
内容：断熱性向上のために2重サッシ(窓)に変更
費用：窓1カ所あたり約10万～30万円前後
■断熱性向上②
内容：古民家の壁部分に断熱材を入れる工事
費用：約200万～400万円前後
※家屋の面積によって価格は前後
■床暖房設置
内容：一般的なタイプの床暖房(温水式ではない)
費用：1㎡あたり約3万～6万円前後
■薪ストーブ設置
内容：スタンダードタイプの薪ストーブの設置
費用：約30万～60万円前後
古民家をリフォーム、リノベーションする時は、水回りなど一部だけではなく、家屋全体の大規模工事をすることが一般的です。そのため、上記で紹介している費用はあくまで一例なので、リフォーム、リノベーションする際の参考にしてみてください。
施工業者によって費用に差がある
古民家をリフォーム、リノベーションする総額は、最低でも300万円程度。内装・外装・耐震性・断熱性など機能にもこだわれば2000万円以上になるケースがあります。1000万円、2000万円代ともなると、新築住宅を購入するのと変わらない金額になるため、それなりの覚悟と準備を要するでしょう。
リノベーション費用に加え、税金や家具・家電を揃えるための資金がかかるので、住宅購入＋リノベーションの他にも費用を用意しなければなりません。そして、工事内容に加え、リフォーム、リノベーションをする施工業者によっても、費用に大きな差が出てくるため、業者の選び方はとても重要なポイントです。
リフォームにおいては、費用が安ければよいというものではなく、理想通りの仕上がりかつお得に工事ができればベストです。リフォーム業者を選ぶ際には、まずどのようにリフォームしたいかを相談して、見積もりを出してもらうことになるでしょう。
見積もりの算出方法は各業者によって異なりますが、基本的には古民家の設備や間取り、面積といったことが見積金額に含まれます。そのため、まずは複数のリフォーム業者で相見積もりをとって、値段・工事の内容・工期・その他サービスなどを比較することがおすすめです。業者選びで迷った時は、古民家にまつわる知識が豊富で、専門的なアドバイスのできる、古民家鑑定士のいる業者で話を聞いてみるのもいいかもしれません。
費用を抑えたいときのポイント
家屋の購入や税金の支払いなど、不動産を購入するとさまざまな費用がかかります。そのうえ古民家のリフォーム代が必要になると、とても大きな負担となります。「少しでもリフォーム費用を抑えたい」といった気持ちから、安易に値引き交渉をするのが不安な方もいるかもしれません。リフォーム費用を抑えたいのであれば、値引き交渉の前に、以下のポイントを押さえておきましょう。
・大手リフォーム業者、地方工務店などさまざまな業者の提案を聞く
・リフォームによって受けられる住宅ローン減税(控除)が適用になるかをチェックする
・リフォームによって各自治体から補助金が出るかチェックする
上記で紹介した固定資産税の軽減の他にも、補助金・住宅ローン減税といった金銭面での負担を軽くできる可能性があるので、リフォーム前に相談しておくのがおすすめです。住宅ローン減税を受けるためには、確定申告をしなければならないため、確定申告をする前のシーズンにできるだけ早めに相談してみてください。
【目的別】古民家リノベーションの人気事例
ここからは、古民家をリノベーションをする際によくピックアップされる、3つのおすすめ事例を紹介します。 ビフォーアフターを比較すると、古民家リノベーションの素晴らしさを知ることができるでしょう。
古民家を活用する人は、さまざまな目的やこだわりを持っており、どの事例もとても個性的なものばかりです。古き良き古民家ならではの温もりを活かしており、思わず建物のなかを見学したくなってしまうかもしれません。
レトロな古民家カフェ兼住まいにリフォーム
「もともと住んでいた土地に戻りたい」「地域のコミュニケーションの場となるカフェを営みたい」といった夢を持った方が、自然あふれる場所に古民家を購入して、古民家カフェ兼自宅にリフォームするケースが増えています。
天井や床がボロボロだった築100年以上の古民家を、数ヶ月の間にリフォームして、古民家のテイストにあった和テイストなテーブルやチェアを並べたカフェに大変身した例があります。こういったカフェは、街の中心部から少し離れているものの、平日には地元のお客さんが、土日などお休みの日には、各方面から子ども連れやカップルなどが訪れて、ちょっとしたドライブの目的地として親しまれているようです。
離れの部分を住まいとし、カフェがお休みの日にも、自宅でゆったりとした木の温もりを実感できるのは、カフェ兼住まいの古民家ならではといえるでしょう。このようなライフスタイルに憧れて、結婚を経てにカフェ開店をする方も多いようで、同じ夢を持つ方にとっては理想の生活かもしれません。
まるで高級旅館。家族にやさしいバリアフリー古民家
古民家といえば、急な階段や大きな段差、開閉しにくい扉、水回りが屋外であるといった不便で快適性が感じられないことが多いものです。これらの弊害を取り除くリフォームすることによって、年齢や季節・気候に関係なく誰もが快適に過ごせるでしょう。
さらに、浴室やトイレ、廊下などに手すりを設けたり、車椅子でもスムーズに移動できるレールのない扉などを設置すれば、高齢者も快適に過ごせるバリアフリー住宅へと進化します。 実家を高級旅館のような快適で、縁側から見える美しい庭を造ったり、あえて古民家らしさを強調するために、梁や柱をアピールするようなリフォームをすれば、両親もきっと喜ぶことでしょう。
古民家ですから、適切なメンテナンスをすることによって、この先も30年、50年、100年と暮らしていける可能性も高いため、自分自身が高齢になった時のためにも、バリアフリー化しておくと便利です。
長屋をリノベーションしてリビングを広々活用
地方によっては、長屋文化が継承されているエリアがあります。 長屋といえば狭い、密集しているといったイメージを持つ方もいるかもしれませんが、リノベーションすれば、現代の生活にマッチさせた快適な生活空間を作り上げることが可能です。
昔ながらの長屋をリノベーションして、広々とした間取りを活かした空間に変身させた事例を紹介しましょう。リビングとテラスをフラット(一体化)にすることのよって、太陽光が差し込みやすく、新鮮な空気を取り込んだり、湿気を逃がしたりできるため、室内で気持ちよく過ごせるのです。
長屋は平屋のことが多いですが、屋根が高く吹き抜けがあれば、空間がとても広く感じられるため開放感も出てきます。現代の技術力や建築士のセンスやデザイン力を活かせば、マイナスなこともプラスに変えていけるのが古民家リノベーションのメリットです。
購入か賃貸かで迷ったら？物件選びのポイントと探し方
空き家といえば、購入してリノベーションするのが前提といったイメージがあるかもしれませんが、不動産業者が取り扱う賃貸物件や、空き家バンクで賃貸用として登録されている空き家があります。
賃貸では、購入ほど大きな費用がかからず、毎月の家賃が1万円以下～数万円程度とリーズナブル。現況で引き渡されることが多いため、天井や床、水回りなどは自分が補修しなければ満足に使用できないことも少なくありません。古民家の状態は、その物件によって大きく異なり、掲載されている物件の情報を確認したうえで契約することがポイントになるでしょう。ここでは、古民家選びで迷った際に知っておきたい、物件選びのポイントについて紹介します。
補助金などお得な制度を活用しよう
上記でも少し触れていますが、古民家や空き家をリノベーションするにあたって一定の条件を満たしていれば、各自治体から補助金がもらえる制度があります。各自治体で異なりますが、補助金制度の対象となるのは以下のケースです。
・空き家の購入、転入
・空き家の改修を自治体内のリフォーム業者依頼する
・空き家を利活用し事業を行う(店舗や起業など)
補助金が受けられる理由としては、昨今少子高齢化や過疎化によって、各地方での空き家が増加していることから、日本全体で空き家を再生・活用しようとする動きがあるからです。古民家は中古物件であり、新築住宅を建てるよりもコストは軽減できますが、リフォーム、リノベーションしなければ、最低限の生活もままならないこともあるでしょう。
どのような補助金制度があるか、税金対策ができるか、賃貸か購入かで迷った時は、まずは各自治体の窓口で相談して、その後空き家・古民家に詳しい専門家を紹介してもらうのがおすすめです。
古民家専門の不動産屋なら、物件も満載
賃貸・購入どちらでも古民家を探すのであれば、古民家専門の不動産業者に相談してみましょう。専門の不動産業者であれば、すでに管理している物件をいくつか持っている可能性もあるため、リノベーションする際のおおまかな費用や税金、物件を探す時のポイントなどが教えてもらえます。
地元で探すのであれば、ある程度の業者は理解できているかもしれませんが、現在住んでいる地域とは離れた場所で古民家を探すのであれば、インターネットで検索するのもひとつの手段です。GoogleやYahoo!などで「○○(地域名) 古民家 不動産」と入力すれば、古民家専門業者や、古民家を管理する不動産のwebサイトにアクセスできます。
他にも、「○○(地域名) 空き家バンク」で検索すれば、その自治体が管理する空き家情報がチェックできることもあるので、不動産業者と合わせてこちらも利用してみましょう。
