アパート経営などの不動産投資を始める時に気になるのが税金のこと。「いつどうやって納めるか」をしっかり把握しておきたいものです。会社員の場合は、会社が所得税を納めてくれるので、納税方法について詳しく知らない人が多いかもしれません。不動産投資で得た所得に対する税金は、オーナーが確定申告をして納める必要があります。ここでは、アパート経営における確定申告の方法や節税対策について解説します。
アパート経営で確定申告が必要な人は？
サラリーマンのような給与所得者にとっては、あまりなじみがない確定申告。基本的な知識と、アパート経営で確定申告の必要がある人について説明します。
確定申告とは？
確定申告とは、1月1日～12月31日までの1年間で得た全ての所得を計算して、納税額を確定させる手続きのこと。毎年2月16日から3月15日（土日の場合は翌月曜日）までに、前年分の確定申告書などを所管の税務署に提出します。税金を納付、または払い過ぎた分を還付してもらうことで、税金の過不足を清算します。
確定申告はすべての納税者が行うわけではありません。給与所得のみのサラリーマンの場合、たいていは会社が所得税の納税や、税の過不足を精算する年末調整を行っているので、個人で確定申告する必要はないのです。確定申告では青色申告と白色申告のいずれかを選択します。不動産経営の場合、家屋なら5棟、アパートなら10室以上で事業的規模と認められ、青色申告を選択すると税務上有利になります（詳しくは後述します）。
アパート経営で確定申告が必要な人
アパート経営の場合、不動産貸付に対する所得（不動産所得）が年間20万円を超える場合、オーナーが確定申告をして、税金を納めなくてはなりません。会社員が副業として行う場合でも、不動産所得が20万円を超えれば、確定申告をする必要があります。ただし、不動産所得が年間20万円を超えない年は、確定申告をする必要はありません。年金受給者は年金400万円以下かつ不動産所得が20万円を超えなければ、確定申告は不要です。
青色申告と白色申告の違い
青色申告と白色申告の大きな違いは、帳簿付けの方法。白色申告は簡単な単式簿記ですが、青色申告は複雑な複式簿記です。以前は確定申告書の背景色に応じて「青色」「白色」と呼び分けていましたが、現在は申告書の色に違いはありません。
白色申告とは
白色申告は、年間の収入の種類・金額に関わらず、誰でも選択できます。確定申告を簡単に済ませたい人にはおすすめの方法です。以前は所得が300万円以下であれば、帳簿をつける必要はありませんでした。しかし2014年分の確定申告から、300万円以下であっても記帳と帳簿類の保管が義務化されています。
記帳といっても、白色申告で採用しているのは、収支を記録するだけの「単式簿記」。簿記の専門知識は必要ありません。家賃収入などの売上や諸経費を時系列にして、勘定科目と金額がわかるように記帳していけば問題ないのです。取引ひとつずつではなく、日々の合計金額をまとめて記載する方法も認められています。保存期間は帳簿7年間、領収書などの書類は5年間と決まっています。
青色申告とは
青色申告はすべての納税者が利用できるものではありません。まず、開業から1ヶ月以内に「開業届」を税務署に提出します。アパート10室以上だと、たいてい事業的規模と認められます。その後、開業して2ヶ月以内、もしくは青色申告したい年の3月15日までに「青色申告承認申請書」を税務署に提出します。「青色申告承認申請書」を出さないと、その年の確定申告は自動的に白色申告になります。
青色申告は、基本的に複式簿記で帳簿をつけます。複式簿記とは「借方」（資産が増えた）と「貸方」（資産が減った）の両面から帳簿を付ける方法です。借金や赤字を含めた全財産を記載するため、より明確に財務状況を把握できます。日々の取引を仕訳帳や総勘定元帳などに記帳しておき、確定申告の際は「損益計算書」と「貸借対照表」を作成します。
難しいようですが、アパート経営は小売業などと比べて資金の動きが複雑ではありません。会計ソフトを使えば比較的容易に作成できます。保管義務は、帳簿、領収書ともに7年間（所得300万円以下は5年間）です。白色申告に比べ手続きがやや複雑な青色申告ですが、その分以下のようなメリットがあります。
65万円の所得控除が受けられる
最大65万円の特別控除を受けられるのが、青色申告の一番のメリットです。控除により所得を少なくすることができるため、大きな節税対策になります。65万円の特別控除を受けるには、複式簿記での記帳、アパート10室以上といった事業的規模、e-Taxでの提出が条件です。なお、青色申告でも単式簿記で帳簿を付けた場合、特別控除額は10万円となります。
家族への給与を経費にできる
アパート経営に従事する配偶者や親族への給与（専従者給与）は、全額必要経費に算入できます。家族に給与を支給すれば所得を圧縮できるので、大きな節税メリットを得られます。専従者給与を必要経費に算入する場合は、青色申告する年の3月15日まで、もしくは開業してから2ヶ月以内に「青色事業専従者給与に関する届出」を税務署に提出しなければなりません。
損失の繰り越しができる
青色申告では、帳簿上赤字になった場合、赤字を3年間繰り越して相殺できます。1年目と2年目にそれぞれ100万円の赤字、3年目に200万円の黒字が出た場合、相殺して3年目の不動産所得は0円。このように一定期間内の黒字と赤字を相殺することを損益通算といいます。
サラリーマンが副業でアパート経営を行う場合、給与所得と不動産所得で損益通算できます。給与所得が1000万円あり、不動産所得が200万円の赤字の場合、その年の総所得は800万円。確定申告をすれば、払い過ぎた分の税金を還付してもらえます。損益通算をしても赤字が出る場合は、3年間赤字を繰り越せます。なお、赤字を通算できるのは、不動産所得や事業所得など、一部の所得のみとなります。
不動産所得の計算方法
所得税は家賃収入に対しては課せられません。課税されるのは「収入」ではなく「所得」。所得には不動産所得、給与所得、事業所得、雑所得など10種類があります。アパート経営が該当する不動産所得は、以下の方法で算出します。
・不動産所得＝総収入金額－必要経費
総収入金額には、家賃収入、共益費、礼金、敷金・保証金のうち返還する必要のないもの、更新料などが含まれます。必要経費は不動産収入を得るための支出です。家賃などの収入から支出を差し引いたものが、不動産経営における利益となり、これに税金が課せられます。
アパート経営における必要経費
アパート経営をする場合、事業に関わった費用のほとんどを必要経費として計上可能です。税金は不動産所得に課されるので、必要経費の額が大きいと不動産所得額が少なくなると同時に、税額も少なくなります。つまり。必要経費には節税効果があるのです。
必要経費には多くの種類がありますが、もれなく把握しておきましょう。知らずに経費計上しないでおくと、その分節税チャンスを失ってしまいます。必要経費として認められるのは、あくまで事業のために使われたもの。アパート経営とプライベートの両方で使ったものにかかる費用は、按分（利用割合を分けて計算すること）して計上することになります。
税金
アパート経営上かかる税金のうち、不動産関係の税金は、必要経費として計上可能です。具体的にはアパートを購入する際に生じた不動産取得税、印紙税、土地や建物の固定資産税、都市計画税、登録免許税、事業税、自動車税など。不動産取得税や自動車税、固定資産税などは、あくまでアパート経営に関するものだけが対象です。
保険料
火災保険や地震保険などの損害保険料は、その年に払った保険料のみ、経費計上できます。1年ごとに掛けている場合は、その年に全額計上します。10年契約など、長期でかけている場合は、保険料を年単位で割って毎年経費として計上するのがルールです。保険料500万円10年契約の保険の場合、毎年50万円の保険料を10年に渡って経費計上します。
修繕費
建物や設備のメンテナンスにかかる修繕費は、必要経費として計上できます。具体的には、退去時のクリーニング代や、壁紙の張替費用など。物件のグレードアップや、使用期間延長のための費用は資本的支出とみなされ、経費計上ができません。耐震補強や防水加工、屋根の張替えなどがこれにあたります。修繕費と資本的支出は税務署によって見解が異なることもありますが、費用が20万円未満や修繕周期が3年以内の場合はおおむね修繕費としてみなされ、経費計上できます。
なお、経費にできるのは、原則その年に実際に支払った金額のみ。修繕のための積立金など、入居者から支払いがあるものの、まだ使っていないものは経費計上できません。
管理委託料
物件の管理に関して管理会社に支払った費用は、必要経費になります。具体的には共用部の設備点検、保守管理費用、清掃に関する費用など。オーナー自ら行って費用が発生した場合も経費として計上可能です。
仲介手数料
投資物件の購入や入居者募集の際、仲介した不動産会社に支払う手数料は、経費として計上できます。アパート経営を始めた初年度に経費計上しておきましょう。
水道光熱費
階段や廊下といった共用部分の電気代や、敷地内の植栽への水やりにかかる水道代などは、必要経費として計上します。
通信費
不動産会社や管理会社とのやりとりで発生した電話代や郵送費は、通信費として計上可能です。インターネットを利用してアパート経営の調査をする場合も、通信費として経費計上できます。インターネットをプライベートでも使用していた場合は、按分して計上します。
新聞図書費
アパート経営に関する情報収集のための新聞購読や、書籍を購入した場合、必要経費として認められます。
広告宣伝費
入居者募集のために、不動産会社を通じて宣伝広告してもらう費用は、広告宣伝費として経費計上できます。具体的にはチラシのデザイン料、印刷費、ポスティング費用、不動産会社に集客依頼する際にかかる費用など。オーナー自身が集客するために使った費用も計上できます。
接待交際費
不動産会社や管理会社、税理士など、アパート経営に直接関係ある人との飲食代、中元・歳暮などのギフト代は、接待交際費として経費計上できます。プライベートでの会食費用は経費計上できません。
交通費
アパートや管理会社に出向く際に発生する交通費は、経費として計上できます。公共交通機関料金のほか、自家用車のガソリン代や駐車場代金も含まれます。その場合はプライベートで使った分と按分して計上します。
消耗品費
アパート経営のために購入した消耗品は、必要経費として計上できます。たとえば、物件撮影のためのデジカメ、チラシや掲示物作成のためのプリンタやインク、印刷用紙や文房具など。ただし10万円未満のものに限ります。10万円を超えた場合は、減価償却費として計上することになります。
立ち退き料
老朽化による取り壊しなど、オーナー側の都合で入居者に立ち退いてもらう場合に発生する立ち退き料は、経費計上できます。建物の取り壊し費用も必要経費になります。立ち退き料の目安は、家賃6ヶ月分程度です。
税理士・司法書士への報酬
確定申告を税理士に依頼する、不動産登記を司法書士に依頼する、といった場合に支払う報酬は必要経費として認められます。
青色事業専従者給与
オーナーが青色申告者で、生計をともにする家族がアパート経営に従事している場合、家族に対して支払う給料は、経費として計上できます。ただしアパートの規模が10室以上で、家族がアパート経営に専従していることなどが条件です。規模を満たさない場合やアルバイトの場合は、給与を支払っても経費として落とせません。
借入金利子
ローンを組んだ場合、支払いのうち、利息分のみが必要経費として認められます。融資を受けた金融機関が発行する返済表に記載される返済金額の内訳を確認しましょう。
減価償却費
アパート経営の必要経費で最も高額なのが、減価償却費です。減価償却とは、高額な資産を購入する際、購入した年に一度に経費計上するのではなく、耐用年数をもとに分割して1年ずつ計上すること。
たとえば、耐用年数が22年の木造アパートの場合、新築木造アパートを5000万円で購入した場合、毎年約227万円ずつ、22年にわたって経費計上します。減価償却して少しずつ購入費用を経費計上することで、毎年の利益の正確な把握にもつながります。
必要経費に計上できない費用
アパート経営に関わる費用であっても、以下のものは経費計上できません。
ローン返済の元本
不動産投資ローンを組んで返済する際、元本部分は経費として計上できません。借りたお金を返しているだけとみなされるからです。ローン返済額すべてが必要経費と勘違いする場合が多いので注意しましょう。
住民税・所得税
所得税や住民税、贈与税は個人に課せられるものです。賃貸経営に関係なく発生するので、経費にはなりません。そもそも税金は必要経費と認められないのです。不動産事業において固定資産税や不動産所得税が必要経費になるのは、例外と考えておきましょう。
確定申告の手続きの流れ
手間のかかる確定申告ですが、段取りよく進めれば無駄に時間を使わずに済みます。不動産所得に関する確定申告の方法を説明します。
必要書類の準備
確定申告書を作成するには、以下のような書類が必要です。書類によって入手先が異なるので、時間に余裕をもって準備しましょう。
【不動産所得の確定申告に必要な書類とその入手先】
・不動産売買契約書：不動産会社（物件を購入した場合）
・賃貸契約書：本人が所有もしくは管理会社
・家賃の送金明細書：賃貸管理会社
・売渡精算書（不動産購入時に発生した費用の明細）：不動産会社
・各種税金の納付通知書：国・地方自治体
・借入金の返済表：金融機関
・管理費、修繕積立金の証明書類：管理会社
・譲渡対価証明書（売買契約書に記載のある場合は不要）：不動産会社
・源泉徴収票（給与所得がある場合）：勤務先
・火災保険・地震保険の証券：保険会社
・その他必要経費の領収書・レシート：本人
決算書の作成
必要書類を手元に集めたら、まず決算書を作成し、その後に「確定申告書（B）」を書くのがスムーズです。決算書とは総収入金額や必要経費などの内訳を記した書類のこと。青色申告の場合は「青色申告決算書」、白色申告の場合は「収支内訳書」がこれにあたります。青色申告の特別控除に必要な損益計算書と貸借対照表は、青色申告決算書に含まれています。「確定申告書」「青色申告決算書」「収支内訳書」は税務署でもらうほか、国税庁のホームページからダウンロード可能です。
確定申告の作成
決算書や必要書類をもとに「確定申告書（B）」を作成します。国税庁ホームページ内の確定申告書等作成コーナーを利用すれば、画面の案内に従って項目を埋めていくだけで、「確定申告書」「青色申告決算書」「収支報告書」など、必要な書類をすべて作成できます。手書きと異なり、計算も自動で行ってくれるので便利です。自分で作成するのが難しい場合は、確定申告提出期間前に税務署に相談することをおすすめします。確定申告ソフトを使う、税理士に依頼するといった方法もあります。
【作成時に用意するもの】
・はんこ：確定申告書、青色申告決算書、収支内訳書に捺印
・口座情報：還付を受ける場合、受け取り口座を記載
申請手続き
確定申告書は、税務署の窓口に持参するか郵送が一般的です。e-Taxを利用すればオンラインで提出可能です。マイナンバーカード対応のスマートフォンからも送信できます。税務署に出向く手間や郵送費などはかかりませんが、事前申請とマイナンバーカードに情報を読み込ませるICカードリーダーライターの購入が必要です（だいたい2000～3000円）。e-Tax専用のID・パスワードを発行してもらって利用する方法もあります。なお、2020年分の確定申告以降、e-Taxで青色申告を行わない場合、特別控除額は55万円になります。
納付手続き
確定申告をして納付額が確定したら、以下のいずれかの方法で税金を納めます。申告書提出後に、税務署から納付書などは送付されないので要注意です。還付金がある場合は、確定申告書で指定した口座に後日振り込まれます。
・振替納税…3月15日までに「預貯金口座振替依頼書兼納付書送付依頼書」を所管の税務署か金融機関に提出しておく
・e-Tax納付…「e-Tax ホームページ」から手続き
・クレジットカード納付…「国税クレジットカードお支払サイト」から手続き
・コンビニ納付…国税庁ホームページから作成したQRコードをもとに、コンビニで納付（30万円以下に限る）
・現金納付…金融機関または所轄税務署にある納付書を使用して納付
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