高校卒業後に建築現場の職人やIT関連メーカーを経て、業界最大手ハウスメーカーに転職した安藤新之助さん。しかし過去の経験からサラリーだけでは将来の不安をぬぐい切れませんでした。そんな安藤さんがサブプライムショック後の不景気の最中、多くの挫折と戦いながら1億超の物件を購入したのを皮切りに、2年で3億、7年で10億円の資産と1億円超の家賃収入を得るまでに成長。一体どのように不動産投資をスタートしたのでしょうか。
12棟195室で、入居率95％
――不動産投資には種類がありますが、安藤さんはどのよう手法を行っていますか？
地元である愛知県内に絞って、1棟売りの中古RCマンションをメインで購入して運用しているスタイルです。現在の保有物件数は 12棟195室、駐車場149台で、これまでに15棟購入して、内3棟とファミリーの区分マンションを1室売却、億を超える売却益を手にしています。事業資産は15億9,000万円で、これまで物件購入に投じてきた総投資額は約18億円。家賃売り上げが満室想定で1億5,600万円です。入居率は95％を割ったことはありません。
――順調に運営されているのですね。まず不動産投資を始めたきっかけから教えてください。
不動産投資を始めたのは34歳のときです。その当事は積水ハウスに勤めており、新築マイホームを建てたタイミングです。ふと、このまま今の生活が維持できるだろうかと不安になりました。そして、一生続けていけるビジネスはないかと探すようになったのです。投資の勉強をした結果、不動産投資は集客から管理まで全て管理会社がやってくれるビジネスモデルが確立しています。続ければ続けるほど実績になっていき、退職してからも自分がオーナーとしてやっていける。「こんなに理にかなったビジネスはない！」と思ったわけです。
――1棟目を買ったのはいつですか？
2008年、35歳のときです。最初は多額の借入れが怖かったので1,000万～2,000万円くらいの区分所有マンションを検討しました。これは私がセミナーを受けた講師が、区分マンション投資をお勧めしていたのもあります。ところが、サラリーマンをリタイアされた方のセミナーで「1棟目から大きい物件をいく！」という話を聞いて、そのほうが理にかなっていると感じました。私も独立して事業としてやっていく規模を目指したかったからです。
――投資手法で悩んだ時期はありましたか？
1棟目を購入する前の2006～2007年の1年間は、学びの期間でしたが本当に悩みました。休日をセミナー参加に費やし、東京のセミナーにもよく行きました。スキマ時間には書籍、教本、不動産投資の教材と、暇さえあれば読んだり見たり聴いていました。車中でも教材CD-ROM流しながら不動産の勉強漬けでした。そうしたなか、サラリーに頼らず食べていくことを1つの目標とした場合、やはり大きいロットにシフトすべきだと気づいたわけです。
早期リタイアを目指して、1棟目は中古RC
――多額の借入れに対してはどのように考えました？
借金は怖いけれど、学んでいくうちに「物件選びさえ間違えなければリスクは限定的」と理解しました。だから踏み込めたのです。そのときは6棟を持って6億円の資産で6,000万円の家賃収入を得たいとイメージしました。そう考えると区分所有マンションでは実現不可能となるため、1棟投資に切り替えたのです。
――物件情報の探し方は？
不動産業者への問合せです。とにかく数をあたりました。今より安い物件がある時代でしたが、そんなに簡単には見つかりません。不動産業者へ「利回り10％の物件を……」とお願いしたら、「素人が寝ごと言うな」と嫌味たっぷりに言われました。ある不動産会社からは電話で、「こっちは本気なんだぞ、なめるな！」と怒鳴られたこともあります。今なら相場があることが理解できますが、当時は「どうして本に書いてある通りに買えないのだろう？」と不思議でした。それでも叱責されながら開拓していくうちに、話を聞いてくれる業者さんが何社か出てきたのです。
――1棟目はどのような物件でしたか？
自分で開拓した業者から紹介された案件で、愛知県の豊田駅から徒歩10分圏内にあります。RCで築17年、利回りがその現況で10.8％、満室にすれば11％くらいあったのです。2面道路で土地も160坪くらいある大きな物件です。価格は1億1,000万円です。今だったら安いと思えるけれど、なにしろ1棟目だと大きいです。最初の売出し価格は1億2000万円だったので、指値を入れて1億1,000万円になりました。
――これは絶対に買おうと決めたわけですね。
はい。「こんな物件は絶対に出ないし、これはなんとか通さなければ！」と融資のために走り回ったのですが、見事にみんな断られました。というのも当時はサブプライムショックの影響で、もう融資が閉じられており、今と同じような状況です。私は「融資は金融機関も協力してくれる体制なので大丈夫でしょう」と大口をたたいてしまい、今さら後には引けません。
融資を求めて「スルガ銀行」に行った結果
――この時期の融資環境はどうだったのでしょうか？
私が不動産投資を知った2007年は、三井住友銀行がサラリーマンにも一定の基準を満たした物件であれば、フルローンを出していた時期だったのです。しかし、私が不動産投資の勉強をして活動しはじめたタイミングでサブプライムショックが起こったのです。その結果、金融機関が融資を締め始めてました。
――今と似たような状況だったのですね。
はい。まだ不動産投資に対して積極的な銀行にも持ち込んだところ、私は住宅ローンを組んでいたのと、そもそも年収が400万円台で基準となる年収に達していなかったので、受け付けてももらえませんでした。
30代半ばで不動産投資を開始した安藤さん、次回は、1億円を超えるハードルの高い1棟目の物件をどのように融資付けして購入したのか具体的な話をお聞きします。
