教育費と老後資金を考慮した「無理のないマイホーム」はいくら?

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読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。

今回の相談者は、そろそろマイホーム購入を検討しているという40代夫婦。これからかかる教育費や老後資金も考慮して、最適な購入時期と無理なく返せる購入額を知りたいといいます。FPの飯田道子氏がお答えします。

賃貸に住んでいるので、そろそろ家を購入したいと思っています。教育費と老後資金など考えると、いくらなら無理なく購入できるのか、また時期はいつがいいのか、教えていただきたいです。子供は高校まで公立に通ってもらおうと思っています。今は専業主婦をしていますが、あと2年のうちに仕事を見つけ、扶養の範囲で働きたいと思っています。また、家計を見直してはいるものの、改善できるところがあれば教えてください。

<相談者プロフィール>

・女性、42歳、既婚(夫:44歳)

・子供2人:11歳、9歳

・職業:専業主婦

・居住形態:賃貸

・毎月の世帯の手取り金額:35万円

・年間の手取りボーナス額:100万円

・毎月の世帯の支出目安:約31万円

【支出の内訳】

・住居費:8.9万円

・食費:4万円

・水道光熱費:1.8万円

・教育費:4万円

・保険料:1.1万円

・通信費:1万円

・車両費:2.5万円

・お小遣い:4.5万円

・その他:3万円

【資産状況】

・毎月の貯蓄額:4万円

・現在の貯蓄総額:2000万円

・現在の投資総額:600万円

・現在の負債総額:なし


飯田:賃貸に住み、そろそろマイホーム購入を考えているという相談者様。いくらなら無理なく購入できるのか、購入するタイミングはいつがいいのかを知りたいとのことです。また教育費や老後資金も準備しなければならず、扶養の範囲で働くことをお考え中。家計の見直しや改善についても知りたいようです。

まずはライフプラン表を作ることから

現状の収支は黒字で問題はなく、コンスタントに貯蓄ができているのは大変立派だと思います。しかしながら相談者様がおっしゃる通り、お子様の成長にあわせて教育費も増えていくことになりますので、収入をアップするのは欠かせないこと。扶養控除内で働くのは大いに賛成です。

そして、まず始めていただきたいのがライフプランを作成することです。

お子様の入進学のタイミングはいつか? いくら必要になるのか? その他のイベントとして家族旅行の費用はいくらか? 収入はいくらなのか? 等を把握し、いつ、どれくらいのお金が必要になり、どれくらいのお金が入ってくるのかを把握することが大切です。

教育費はいくらになるか、できるだけ早く考える

相談者様もおっしゃっているように教育費は大きなポイントになります。すでにお子様たちの進路が決まっているのなら、それに踏まえて予算を割り出しておくと良いでしょう。

高校までは公立をご希望とのことですので、大学での学費をメインに解説していきます。

生命保険文化センターによると、平成26・27・28年度の大学生の教育費総額は、安いと思われがちな国立大学の学費では自宅通学で524.3万円、下宿では812.3万円。私立文系の自宅通学で668.4万円、下宿では933.2万円。私立理系の自宅通学で809.1万円、下宿では1073.9万円となっていました。

この金額はあくまでも目安です。どこに住んでどのような学科を専門にするのかで金額は変ってきます。できるだけ早くお子様の意向を聞き、準備していきましょう。

老後資金はいつから貯める?

マイホーム購入後は住宅ローンの支払いに、併せて教育費の準備が必要になります。老後資金を貯めるタイミングとしては、子供の教育費の目途が立ってからとなります。下のお子様が9歳ですので、大学を卒業した13年後から本格的にスタートするのが望ましいでしょう。

最も望ましいのは、奥様の収入は老後資金や教育費に回し、住宅ローンの返済とともに貯めていくという方法です。無理なく生活できるようなら、ぜひ、並行していきましょう。

年収から考える無理のない物件購入金額とは?

相談者様の現在の世帯年収は、毎月の手取り35万円×12ヵ月=420万円。ボーナスが100万円ですので、合わせると手取りベースの年収になりますが、520万円です。

住宅支援機構によると、フラットを借り入れている人で新築物件を購入した人は平均で年収の6倍の物件を、中古物件では年収の5倍の物件を購入しているという結果が出ています。この場合の「平均」とは、すなわち審査に通った物件金額とも読み替えることができます。それに合わせていくと、相談者様の場合、新築物件は3120万円、中古物件では2600万円の物件なら問題はなさそうです。

これらの結果を住宅支援機構のシミュレーション機能を使って、深堀していきます。フラット35を利用、年率1.17%(フラット35で一般的に多い貸出金利)、返済期間35年、毎月の返済額9万円(現在の家賃相当額)でシミュレーションした結果、借入可能額は2124万円です。現在、預貯金額と投資額で2600万円となっていますので、この中から頭金として1000万円を充当すると、ほぼ新築物件の金額にあうことが分かりました。

とはいえ住宅支援機構のフラット35は、銀行の住宅ローンに比べて貸出利率は高めになっています。自分が利用する銀行ではいくらまで借り入れできるのかのシミュレーションを行ってみてください。

不動産価格は、地域によって大きな差が出てきます。検索結果が自分の住んでいる、住みたいと考えている地域の物件相場と合わないことも考えられますが、借りられる金額と返せる金額は違います。「無理なく返せる金額はいくらか」ということから、物件選びをすると良いでしょう。

頭金はいくら出すべき?

現在の手持ちのお金から考えていくと、頭金として2000万円以上を準備できていることになります。しかしながら、これから必要となる教育費や老後資金を踏まえていくと、頭金は500万円くらいが妥当な金額です。

その他に諸経費も掛かり、新築物件では、物件価格の3~7%が、中古物件では、物件価格の6~10%が必要となります。3000万円の物件なら、頭金プラスアルファで300万円程度は必要になります。

購入するタイミングはいつ?

現状、頭金は準備できていますし、お子様の教育費が少ない小学生のうちに購入するのがベストだといえます。とはいえ、物件との出逢いは「運」が左右することも。絶対に購入すると決めているのなら、不動産会社にアクセスし、自分たちの希望を伝えて物件探しを手伝ってもらいましょう。

不動産会社の安易な誘いには乗らず、冷静な判断を

不動産会社の多くが「相談者様である奥様の収入を合算しては?」と提案してくるかと思います。合算すれば、その分、高額な物件が購入できますし、住宅ローンの借入金額を増やすことも可能です。

とはいえ、返済するのは自分たちです。返済額が増えても生活できるのか、教育費は捻出できるのかを冷静に判断することが必要です。先ほど申し上げたように、相談者様の収入は、教育費や老後資金としてストックすることをおすすめします。

頭金が500万円以上のような場合、ゆとりのある家庭と判断され、想定以上に高額な物件ばかりを紹介されるケースも……。高額な物件はステキな物件が多いのですが、その場の雰囲気に流されることがないよう、強い意志で物件を選んでみてください。