一般的に不動産経営は不労所得のようなイメージもありますが、経営の実態は、入居者募集に右往左往したり、入居者とのトラブルに悩んだりすることもある手間のかかるビジネスです。一般的なイメージより手間のかかる不動産経営ですが、できるだけ手間を減らしたい場合は、物件管理を専門の会社に任せて、オーナーは家賃保証だけをもらう「サブリース契約」という方法があります。
一見すると魅力的なサービスですが、仕組みはどのようになっていて、デメリットやリスクなどはあるのでしょうか。本記事では、家賃保証の仕組みやメリット、デメリットなどを解説します。
家賃保証（サブリース）とは｜仕組みを解説
「家賃保証」という単語は、「物件入居者の家賃支払いが遅れた場合に保証会社に家賃を支払ってもらうサービス」の意味もありますが、ここでは「サブリース契約による家賃保証」という意味で仕組みを解説していきます。サブリースとは、マンション経営やアパート経営をしているオーナーの物件を不動産会社が一括で借り上げて、オーナーの代わりに管理や運営をしてくれるサービスのことです。
このサブリースでは、管理や運営を不動産会社に任せられるだけではなく、不動産会社から保証された一定の家賃収入が受け取れます。空室や入居者の滞納などに関わらず一定の賃料が得られるので、家賃保証と呼ばれているのです。不動産会社は、物件を管理する代わりに、家賃収入の一部や更新料などを利益として受け取っています。そのため、オーナーは管理会社から一定の賃料は得られる代わりに、満室時の全額賃料や更新料・敷金・礼金などを受け取れせん。
家賃保証は2種類ある
家賃保証には、空室時の家賃だけが保証されるサービスと、サブリース会社に依頼して家賃保証を受けながら賃貸の管理まで行ってもらうサービスの2種類のタイプが存在します。家賃保証を受けたい場合は、これら2種類のタイプから、物件や投資のスタイルに合わせた選択が可能です。それぞれのサービスの特徴を把握しておきましょう。
空室時の家賃を保証する空室保証サービス
2種類ある家賃保証タイプのひとつが、保証会社と契約を結んで空室時の家賃収入の保証を得られるサービスです。保証会社に毎月の保証料を支払うことになりますが、空室が発生し家賃収入が満室時の何割かを下回ったときに差額を補償してくれます。空室時の家賃だけが保証されるので、サブリース会社に管理を依頼することはありません。
このタイプは、物件の管理や入居者の募集などは物件オーナーが行う必要があります。物件の管理や入居者の募集は手間になりますが、サブリースと違って更新料や敷金、補償額以外の家賃などは全てオーナーの収入になるのがメリットです。
収益性は、サブリース契約による家賃保証より高くなります。保証会社によっては、家賃保証にあわせて入居促進サポートやリノベーション提案などを行ってくれる場合もあるのでチェックしてみましょう。ただし、空室が発生しても安心の空室保証ではありますが、空室状況によっては全額補償されないこともあります。
家賃を保証し、賃貸の管理も行うサブリース
家賃を保証するだけではなく、物件の管理や入居者の募集など不動産経営に関する事柄をサブリース会社に一括で任せられるのがサブリース契約です。不動産オーナーには、満室時を基準にした一定の料率で賃料が支払われます。空室保証だけのサービスと違い、賃貸の管理を専門の会社に任せられるので、物件の管理や入居者の募集など不動産経営にかかる手間が不要です。
自分で管理をしなくても、契約期間中は安定した収益を得られます。ただし、空室保証だけのサービスと比べると、更新料や敷金・礼金などの収入を得ることができず、物件が満室になっても賃料は一定なことから、収益の最大化が図りにくい点がデメリットです。また、賃料が保証されるのは契約期間だけで、契約が更新されると賃料が下がる恐れもあるので注意が必要です。手間をかけずに一定の賃料が得られるサブリースではありますが、デメリットも把握したうえで契約を検討しなければなりません。
家賃保証を契約するメリット
不動産投資は、家賃保証を契約することで三つのメリットを得られます。ここでは、サブリース契約をした場合の家賃保証のメリットについて紹介します。
空室リスクを避けられる
家賃保証を契約するひとつ目のメリットは、空室リスクを避けられる点です。不動産経営は、入居者がいれば収益が発生し、入居者がいなければ収益が発生しないシンプルな仕組みです。賃料を得るためには入居者を募る必要がありますが、必ず満室になるとは限りません。空室が出てしまうと本来得るはずだった収益が得られなくなり、さらに固定費は変わらず払い続ける必要があるので、キャッシュフローを圧迫する恐れがあります。
不動産オーナーであれば誰もが恐れる空室のリスクですが、家賃保証さえ契約しておけば、空室の有無に関わらず一定の賃料を得られます。そのため、空室リスクを恐れてストレスをかかえる心配がありません。
サブリース会社に管理を任せられる
サブリース契約をすれば、家賃保証をしてもらえるだけではなく、サブリース会社に物件の管理も任せられます。不動産を経営する立場になると、入居者の募集や入居者対応など、さまざまな業務が必要です。意外と多くの手間がかかる不動産経営ですが、サブリース契約なら専門の会社がこれらの業務を代わりに行ってくれるので、不動産経営の手間を大幅に省けます。
サブリース契約をすれば、不動産オーナーがやるのは基本的に管理会社とのやり取りのみです。一般的に不動産投資は労力が不要と思われがちですが、オーナーになってみると入居者とのトラブルや入居者を探すための苦労で頭を悩ませることも少なくありません。これらのストレスをかかえずにサブリース会社に物件の管理を任せられるのは、家賃保証の大きな魅力です。
確定申告が楽になる
サブリースで物件を一括借上げにしておけば、不動産所得の計算がシンプルになり、確定申告が楽になるというメリットがあります。各入居者のことを考える必要はなく、サブリース会社が支払ってくれる賃料で計上するだけです。また、不動産経営では入居者の募集や物件の維持管理などに費用がかかりますが、サブリースであれば委託している会社がすべて行ってくれるので、必要経費も多くかかりません。
サブリース契約であれば、主な必要経費は減価償却費、固定資産税、金利の三つだけになります。このように、収入はサブリース会社から支払われ、細かな必要経費もサブリース会社がすべて代わりに支払ってくれるので、確定申告は非常にシンプルです。1年に1度とはいえ手間のかかる確定申告が楽になるのは、サブリースの魅力といえます。
家賃保証を契約するデメリット｜実はリスクが多い？
家賃保証にメリットしかないのであれば、不動産オーナーは全員が家賃保証を契約しているはずです。しかし、家賃保証を契約していないオーナーがいることからも分かるように、家賃保証にはデメリットも存在します。保証賃料の額に惑わされないように、契約する前にリスクを確認しておきましょう。
家賃を決められない
家賃保証契約のひとつ目のデメリットは、オーナーが自由に家賃を決められないことです。家賃保証のあるサブリースでは、不動産の管理会社が家賃を設定します。場合によっては、できるだけ早く入居者を呼び込めるように相場より低めの家賃が設定されることもあるので注意が必要です。家賃が低めに設定されると、当然ながらオーナーに入ってくる収入も減ります。経営をプロに任せられるサブリースですが、家賃を自由に決めたい方には向いていません。
家賃を引き下げられる可能性がある
サブリース会社が家賃の設定を決めるということは、家賃を引き下げられる可能性もあるということです。周辺環境の変化や物件の劣化などで入居者が集まらなくなった場合は、契約期間中にサブリース会社から家賃の引き下げを打診されることがあります。実際に、サブリース会社から相場以上に家賃の引き下げを交渉されるトラブルも発生しているので、「きっと大丈夫だろう」と油断してはいけません。
家賃を引き下げられると収益が低下し、想像よりも利益が発生しない苦しい事態に陥ってしまいます。このような問題が起こる可能性を下げるためには、サブリース会社のセールストークに騙されることなく、自分でも契約内容を念入りに確認し、事前にシミュレーションをしておくことが大切です。
敷金や礼金が入らない場合が多く、収益が落ちる
不動産投資では、家賃だけではなく敷金や礼金、更新料による収益を得られます。しかし、家賃保証を契約してしまうと、敷金や礼金、更新料はオーナーに入らない場合が多く、収益が落ちてしまうので注意しましょう。
さらに、物件が満室になっても家賃収入としてオーナーに入る賃料は80％や90％で、満室時の家賃が100％もらえるわけではありません。敷金や礼金が入らず、満室時でも本来の家賃収入が得られないので、自己経営と比べると収益の最大化が図りにくくなります。
修繕費はオーナーが負担
サブリース契約を結べば、入居者の募集や維持管理などの多くの業務を不動産会社が行ってくれます。この際、これらの業務にかかる費用は、サブリース会社の負担です。しかし、エアコンや給湯器などの設備の修繕費はオーナーの負担となっていることがほとんどなので注意しましょう。
必要経費がほとんどかからないと言われている家賃保証のサブリースですが、修繕費用だけは考慮しておかなければなりません。たとえば、入居者が退去した場合の原状回復費用はオーナーの負担になる場合があります。物件を建てたばかりであれば修繕費は気にならないかもしれませんが、建物が経年劣化してくると、いつかは大きな修繕が必要です。サブリース契約をする際は、修繕費用も見込んで収支の計算をしなければなりません。
免責期間がある
「家賃保証契約は物件を建てた直後から安定した賃料が入ってくるので安心」と考える方もいるかもしれません。しかし、サブリース契約には免責期間があるので注意が必要です。免責期間とは、新規の入居者を募集する際に、サブリース会社がオーナーへ賃料を支払わなくてもいいとされる期間です。
免責期間は契約によっても異なりますが、1～3カ月程度は賃料が入ってこない期間があります。たとえば、免責期間3カ月で10月1日に家賃保証の契約をした場合、12月までは家賃保証の収益を得られません。また、契約によっては入居者が退去するたびに免責期間を設ける「再免責期間」が設定されていることもあります。
免責期間と再免責期間は、オーナーに家賃保証の収益が入ってこない非常にリスクのある期間です。そのため、サブリース契約をするときは、契約内容をよく読み、免責期間と再免責期間をしっかりと確認するようにしましょう。
サブリース会社が倒産するリスクがある
サブリース会社が倒産するリスクも考えなければなりません。サブリース契約では10年や20年の長期的な家賃保証契約をすることもありますが、このような契約はサブリース会社が倒産していない、という前提があります。
もし契約期間中にサブリース会社が倒産してしまうと、当初の契約期間の家賃保証は守られないかもしれません。国内では実際に、サブリース会社が経営難になってしまい、「契約期間中は不変」と謳われていた賃料が減額される問題も報告されています。サブリース契約をする場合は、契約内容だけを見るのではなく、商品を提供している会社の経営状況も念入りに確認するようにしましょう。また、もしサブリース会社が経営難に陥ってしまって契約解除をされても、自分で立て直しができるような事前対策が必要です。
契約前に確認したい家賃保証の注意点・落とし穴
賃貸の管理が手間だからといって安易に家賃保証を契約してしまうと、痛い目をみるかもしれません。このような契約をする際は、失敗のリスクを少しでも減らすために、念入りに契約内容を確認する必要があります。上記で紹介したリスクも踏まえつつ、契約前に確認したい家賃保証の注意点や落とし穴も把握しておきましょう。
契約更新時に条件の見直しがある
決められた賃料が安定して入ってくる家賃保証ですが、この賃料は何十年も額が変わらないわけではありません。多くの場合では、家賃保証の見直しが2年ごとに行われ、この見直しによって賃料が下がるケースがほとんどです。
セールスポイントに「30年保証」と書かれていても、賃料の見直しが定期的に行われ、そのたびに賃料が下がってしまっては、十分な収益は得られません。サブリースによる家賃保証を期待している方は、契約更新時に条件の見直しが行われた場合についても考慮する必要があります。
オーナーにとって不利な条件をしっかりと確認する
サブリースはうまく活用すれば大きく手間が省け安定した収益が得られるシステムですが、本記事でも解説しているようにリスクやデメリットも存在します。契約によるリスクを少しでも減らすためには、オーナーにとって不利な条件がないかを、契約前にしっかりと確認することです。
免責期間や賃料の見直し、解約の方法など、自分に不利な条件が設けられていないか細かくチェックしましょう。サブリース契約によって、安定した収益を得ているオーナーも多くいますが、サブリース契約によってトラブルが発生しているオーナーも多くいます。自分が被害者にならないように、多くの知識を身につけ、場合によっては専門家に相談するなどの対策をしましょう。
期間満了後の賃貸運用をどうするか決めておく
サブリース契約は、10年や20年などの契約期間が定められています。契約の満了が訪れたときのために、期間満了後の賃貸運用をどうするか決めておくようにしましょう。サブリース会社に問題がなく、安心して管理を任せられたのであれば、契約を更新するのもひとつの手段です。
また、別の管理会社を探して新たに契約をする方法もあります。家賃保証に魅力を感じなかったのであれば、自主管理への切り替えも可能です。契約期間が満了して焦らないように、契約期間中に次の一手を考えておくことが大切です。ちなみに、サブリース契約は途中解約をするための条件が非常に厳しいので、契約をする場合は、契約期間満了まで続けるつもりで契約を検討しましょう。
家賃保証関連で起きたトラブル
ここまで家賃保証のデメリットや注意点を解説してきましたが、国内では実際に、家賃保証に関するトラブルが多く発生しています。不動産会社とのトラブルによって不動産投資に失敗するオーナーは少なくありません。ここでは、家賃保証関連で起きた代表的なふたつのトラブルを紹介します。
かぼちゃの馬車の経営破綻
2018年に家賃保証関連で起きたトラブルが「かぼちゃの馬車事件」です。「かぼちゃの馬車」とは、『株式会社スマートデイズ』が不動産投資家向けに売り出していた投資商品のブランド名で、「サブリース契約で35年の家賃保証」を謳っていました。この「かぼちゃの馬車」は、商品内容も魅力的で、2017年までは多くの投資家から高い人気を集めていました。
魅力的な商品内容で一時期は売上規模を拡大していた「かぼちゃの馬車」ですが、2018年に賃料保証が突然ストップする事件が発生してしまいます。この突然の賃料保証ストップにより、多くの不動産オーナーは、多額の借金返済に窮する状況に陥りました。この突然の賃料ストップの原因は、『株式会社スマートデイズ』の資金繰りが悪化し、経営破綻したためです。
「かぼちゃの馬車」はテレビCMも放送されるほどの商品だったので、不動産投資家の中には「CMも放送されている商品なら信頼できるだろう」と契約に踏み切った方もいるかもしれません。しかし、テレビCMが放送されていてサービス内容が魅力的な商品でも、「かぼちゃの馬車」のように、会社の経営破綻によって保証が受けられなくなることがあります。このことから、商品の内容やPRの規模だけを見て安心するのではなく、会社の経営状況も確認しながら、万が一の事態に備えておくことの重要性が分かります。
レオパレスのサブリース問題
サブリース契約事業の最大手といわれる「レオパレス21」でも、サブリースに関する問題が発生しています。レオパレスのサブリース問題はさまざまで、
・浅築であるにも関わらず賃料減額を求められた
・いきなり契約解除の申し入れがあった
・賃料減額の申し入れが頻繁にあった
など、不動産オーナーにとっては理解しがたい状況が多く発生していました。これらの問題は、レオパレスが狭いエリアに次々と物件を建築したため供給過剰になり、空室が埋まらない状況が相次いで発生したことで起こりました。しかし、こうなるリスクがあると分かりながらも、レオパレスは不動産オーナーに強引なセールスをして契約を迫っていたことが分かっています。
また、賃料の減額やサブリース契約打ち切りの申し入れは、交渉がかなり強引であったことも問題化の原因になりました。大手だからといって、必ず安心であるとは限りません。レオパレスのように契約後に問題が発生してしまうと、自分が損害を受けることになります。また、強引なセールストークにも引っ張られることがないようにしましょう。サブリース契約をする際は、安易な考えを捨てて、契約内容や会社の経営状況などをしっかりとチェックする必要があるのです。
LogRenove（ログリノベ）
