不動産投資といえばワンルームマンション投資やアパート投資がメジャーですが、海外の不動産に投資することもできます。
ですが、海外不動産への投資は国内の不動産に投資する場合よりもハードルが高いと考えられている方も多いと思います。確かに海外不動産への投資は、国内の不動産投資とは性質が違いデメリットも多いですが、それを上回るメリットがあることもまた事実です。
この記事では海外不動産投資のメリットやデメリット、おすすめの投資先の国などについて徹底的に解説していきます。
海外不動産投資とは
海外不動産投資とは、文字通り日本国内ではなく海外にある不動産に投資することを指します。少子高齢化で減少する人口、市場の成熟化などによって、不動産投資の世界では、日本国内から海外へ目を向ける投資家が増えています。最近では海外の不動産を取り扱う不動産会社も増え、日本から投資できる選択肢も多くなっています。
海外不動産投資をするメリット
海外不動産投資はなんとなくハードルが高そうなイメージがあるかもしれません。確かに国内の不動産投資よりは一般的ではありませんが、実は海外不動産投資ならではのメリットがあります。
メリット①価格の安定性と高い利回り
不動産投資の利益には、インカムゲインとキャピタルゲインの2種類があります。不動産投資におけるインカムゲインとは、購入した不動産を第三者に貸し出すことで得られる家賃収入のこと。キャピタルゲインとは、不動産を購入したときよりも高い価格で売却したときに得られる利益のことです。
いずれも、人口が増加していて経済成長をしている状況のほうが収益性が高くなります。後進国の場合には、かつての日本の高度成長期のように経済発展中の国もあるので、物価の上昇を見込むことができます。
人口が増加する国や地域のほうが賃貸の需要が高いので家賃収入が期待できます。物件の価格が上昇することで得られるキャピタルゲインは、経済が成長している地域のほうが不動産価格が上昇傾向にあり、大きな利益が得られます。近年、停滞気味の経済状況や少子高齢化の影響のある日本よりも、人口増加や経済成長をしている国の不動産に投資することで高い利回りが期待できるというわけです。
メリット②通貨分散ができる
ドル円の為替相場が日々変動していているのと同様に、各国の通貨も米ドルを基準に上下しています。ひとつの通貨だけよりも複数の通貨を保有しているほうが、資産としてはリスクが低くなります。今後、円安が進む可能性を考えると、日本国内の不動産のみを保有していることがむしろリスクになるかもしれません。海外不動産投資をして、海外にも資産を持つことでリスクを分散できるというメリットがあります。
メリット③節税効果が高く、税金対策になる
海外不動産投も、国内の不動産投資と同様に節税対策として効果があります。特に不動産投資を開始してから数年の間は経費が多くかかります。所得税は収入から経費を差し引いた金額に対してかかるものなので、課税対象の所得を減らせる可能性が高くなります。不動産投資で経費にできる項目は、管理費、修繕費、修繕積立金をはじめ、運営に関するすべての諸費用。ローンの利息や保険料、毎年支払う固定資産税なども経費に含めることが可能です。
また、建物自体の減価償却費も所得から差し引くことができるので、税金対策として不動産投資はおすすめです。建物の価値は年数を経るにしたがって減少していくので、それを損失と考え経費として計上するシステムを減価償却といいます。そのため減価償却は建物にのみ適用されます。欧米では、日本に比べて中古住宅の売買が盛んで中古でも資産価値が落ちにくい傾向があります。中古住宅でも価格をあまり落とさずに売買できるということは、減価償却費として計上できる経費も多いということ。つまり日本の中古不動産よりは海外の中古不動産に投資する方が税金対策として効果が期待できるということになります。
日本で海外不動産投資ができる国
海外不動産投資にたくさんのメリットがあることが分かりましたが、実際にどの国の不動産を購入すればよいのか迷うのではないでしょうか。それぞれの国の不動産投資事情についてご紹介します。
アメリカ
アメリカは、安定した経済成長率を維持しながら、先進国の中でも高い出生率と移民の流入によって人口が増加しています。成熟した市場であるという点では日本と同様ですが、少子高齢化と人口減少の流れの日本とは違って空室リスクが低いことも強み。物件価格は高いものの、ある程度の利回りが期待できるので、不動産投資としては安定的な人気があります。
不動産市場の透明性が高く外国人にも開かれているので、規制が少ないのも特徴。また、法律によって大家の権利が守られていて家賃滞納者を退去させるなども比較的容易にできる文化があるので、家賃滞納トラブルのリスクも低いといえます。総合的にみてアメリカは、海外不動産の投資先としてもっともリスクが低い国のひとつだといえるでしょう。
同じアメリカの中でもハワイはコストの高さからあまり高い利回りは期待できませんが、安定した価格上昇が続いているので安全性の高い投資先だといえます。また、投資目的だけでなく、空室のときは別荘として利用できるという点でメリットがあります。
イギリス
2020年にEUを離脱したイギリス。今後、不動産投資への影響が出てくるかもしれませんが、特にロンドンは世界でもかなり高価格なエリアのひとつ。物件の資産価値は高いまま維持できる可能性が高いですが、コストがかかるのであまり利回りは期待できないでしょう。利回り重視ならロンドン以外の都市がおすすめです。
タイ
親日国として知られるタイは経済成長率の高さから人気があり、日本の不動産投資家も多く参入しています。タイで投資をするなら、首都バンコクがおすすめ。外国人が住むコンドミニアムなども多く建設されていて、人口も多いエリアです。東南アジアの中では比較的法整備が整っているのでトラブルは少ないようですが、政治や軍事面でのリスクがネックとなるかもしれません。
フィリピン
めざましい経済成長と高い人口増加率で東南アジア最大の経済大国を目指しているフィリピン。特にマニラ首都圏の空室率は低く、住宅の需要は安定しています。利回りも東南アジアの中でもトップクラスの高水準で魅力的ですが、購入希望者が多く競争率が激しくなっているようです。
マレーシア
日本人の移住先として注目されてきたマレーシアですが、海外の不動産投資家からも抜群の人気。経済発展がめざましく、人口増加も長期的に続く見込みがあるので、将来的にも住宅の需要が高い状態が続くと予想されています。今後もまだ発展が期待される国なので、長期的に利益が期待できると考えていいでしょう。
カンボジア
かつて内乱が続いていたこともありましたが、現在は政治も社会情勢も安定し急速に経済発展しているカンボジア。GDP成長率や人口増加率が高く、不動産の値上がりが期待できる国です。首都プノンペンではコンドミニアムの開発が進んでいるので、供給過多になる前に参入できるといいでしょう。
ベトナム
ベトナムの経済は上向きで、今後まだまだ発展が期待されていますが、通貨に関するリスクが大きいのが難点。ベトナムドンは世界でもかなり低い為替レートなので、たとえ安定的に家賃収入があっても日本円に換算すると価値が下がってしまいます。海外送金の規制が厳しいのもネック。移住などの予定があればよいのですが、利益を得ることを目的とした投資用不動産としてはあまり魅力を感じられないのが現状のようです。
海外不動産の投資先の選び方
海外不動産の投資先を選ぶ際は、地域ごとの特徴についても理解しておく必要があります。新興国、先進国それぞれに投資するメリット・デメリットやリスクを把握し、慎重に投資先を選ぶことをおすすめします。
ハイリスクハイリターンならアジア新興国
高い経済成長率の新興国では物件価格が上昇傾向にあることから、キャピタルゲインを得やすいのがメリット。特に、プレビルドと言われる完成前のコンドミニアムを早い段階で取得すると割引価格で購入できることがあり、比較的少額からはじめられる投資として注目を集めています。こうしたコンドミニアムは、海外からの移住者や駐在員などからの需要も高いのでインカムゲインも得やすく、高利回りが期待できます。一方で、完成前のコンドミニアムを購入したものの建設に時間がかかったり、結局完成しなかったなどのトラブルも。経済が不安定であることなど、リスクも高い傾向にあります。
利回りは高いがコストが高いアメリカといった先進国
一般的に、新興国よりもリスクが低いのが先進国の建物への不動産投資です。特にアメリカやカナダなどは経済の安定性が高く、日本と同様に成熟した市場ですが、少子化で人口減の傾向にある日本との違いは、人口増加率も高いこと。高い利回りが期待できるのが魅力ですが、物件価格は新興国と比べると高額になるので、コストがかかるのが懸念点だといえます。
アメリカやカナダの未開発地域はローコストローリターン
アメリカやカナダの未開発地域への土地投資も投資家の間では人気があります。前出のとおりアメリカやカナダは経済の安定性と人口増が続いているので、住宅の需要は非常に高く、土地開発が進んでいます。土地の売買なので、家賃収入であるインカムゲインはありませんが、開発前に土地を買い付けることで手堅くキャピタルゲインを得ることができるのがメリット。すでに建設されている建物への投資にはコストがかかりますが、未開発地域への土地不動産は、比較的低コストで購入が可能です。低リスク・低コストで収益を確保できる注目の不動産投資だといえるでしょう。
海外不動産投資に潜むリスク・注意点
メリットが多い海外不動産投資ですが、リスクや注意点についても理解しておく必要があります。海外では日本とは違う言語や文化、法律があり、日本での常識が通じないことも多くあります。自分が外国人であるということを認識して、投資先の国について調べておきましょう。
融資条件が厳しい
国内でも海外でも不動産投資では、数千万円単位の高額な物件を購入する際はローンを組むのが一般的です。国内の不動産投資ローンであれば、金融機関が指定する条件をクリアすれば比較的簡単に融資を受けることができます。
海外不動産投資の場合は海外の金融機関を利用することになりますが、国内の金融機関とは違い、簡単には融資をしてくれません。海外の金融機関では制限が多く、自己資金を多く用意する必要があったり、融資額の上限額にも制限があったりするなど、条件が厳しいのがデメリット。金利についても、一般的に海外の金融機関は国内と比較すると高めなので、総返済額が増えてしまいがちです。
為替の変動
海外不動産投資で、避けて通れないのが「為替リスク」。円と外貨の為替レートは常に変動していますが、レートの変動により外貨として所有している資産の価値が下がってしまう可能性があります。これが為替リスクです。
海外不動産投資では、家賃収入はもちろん、売却することで得る利益もすべて現地の通貨で受け取ることになります。為替レートの変動によって不動産投資をしている国の通貨の価値が下がると、円に替えたときに想定より金額が減ってしまうことも。ただし、為替はどう変動するか分からないので、逆にメリットになることもあるともいえます。
法律や税制の変動リスクがある
各国で日本とは違う法律や税の規制があります。たとえばコンドミニアムの購入はOKでも土地や一軒家の購入に制限がある国や、不動産購入のためには現地法人を設立する必要がある国などさまざま。特に新興国では、法律や税制が急に変わることもあります。政権が不安定な国では特に、政権が変わるタイミングで大きく規制が変わるということもありえるでしょう。
海外不動産の所有に関しての規制が変更になることもあり、最悪の場合、財産や物件の没収という事態にもなりかねません。政権交代のタイミングで政治や経済の状況が急激に悪化した場合には、投資不動産の価値が大幅に下がってしまうという可能性も。こうしたトラブルを完全に避けることは難しいかもしれませんが、政治や経済ができるだけ安定している国、戦争がない国や治安のいい国を選ぶことをおすすめします。
情報収集が難しい
現地の情報収集が難しいことも海外不動産投資のデメリットだといえるでしょう。不動産に投資するときには、物件そのものに加えて立地条件も重要になります。治安に不安がないか、周辺施設は充実しているか、賃貸のターゲット層についてなど、日本に住んでいると見えづらい部分がたくさんあります。
物件本体の条件がよくても、人気がないエリアであれば賃貸需要は見込めません。日本国内であれば、何度か自分で足を運んで現地を調査するなど入念に下見することもできますが、海外ではそれも難しいでしょう。こうした物件選びをサポートしてくれる信頼できる不動産会社があれば心強いですが、個人がひとりで情報収集するのは苦労するかもしれません。
新興国は特に失敗するリスクが高い
人口増加と経済成長が見込める新興国への不動産投資は、賃貸住宅の需要もあるので空室リスクが低いことや物件価格情報の可能性が高いことなど、メリットがたくさんあります。一方で、経済の安定性に欠けることなど不安要素も。魅力が多い新興国への不動産投資ですが、失敗するリスクも高いといわれています。
有益な投資対象が見つかりにくい
高い利回りが期待でき、安定した家賃収入と高額なキャピタルゲインが得られる可能性があるのは、相応の優良物件に投資できることが大前提。不動産投資のいちばん難しいところはそうした物件をいかに見つけるかということです。日本国内の不動産投資であっても利回りの高い不動産を探すことは難しいですが、海外であればなおさら。個人が土地勘のない海外で有益な投資対象を見つけ出すのは至難の業だといえるでしょう。
いいエージェントが見つかりにくい
海外で有益な不動産を見つけるには、優秀なエージェントとの出会いが不可欠です。不動産探しよりもエージェント探しに苦労するといっても過言ではありません。土地勘のない外国人が不動産投資をするには、物件選びや交渉、不動産取得後の管理会社の手配などをサポートしてくれるエージェントの存在は大きいもの。
法整備がされている先進国では探せばよいエージェントに出会えることが多いのですが、新興国では困難。簡単に現地を案内するだけだったり、有益なアドバイスをくれなかったり、中にはアフターサービスもないような程度でエージェントを名乗っている業者も存在します。もちろんいいエージェントもいますが、見つけるのは難しいと考えておいた方がいいでしょう。
そもそも物件が完成しない場合もある
完成前の物件を購入したときのトラブルの多くは、物件が完成しないことです。工期が遅れ、途中で建設が止まってしまうというケースもあるようです。たとえ完成したとしても、品質に問題があり、すぐに賃貸に出せる状況ではない場合も。修理やリフォームの費用がかかるうえに、その間は賃貸収入が入ってきません。入居開始ができる状況になっても、想定していた家賃相場よりもかなり低かったという失敗もあるようです。
海外不動産投資にも税金はかかる
海外不動産投資によって所得を得た場合は、現地と日本の両方の国で課税されることになります。海外不動産投資によってかかる税金の主なものは2種類。総所得に対してかかる「所得税と住民税」、物件を売却することでかかる「譲渡所得税」です。
総所得に対する所得税と住民税
所得税と住民税は、不動産投資で得た所得と給与所得と合わせた総所得に対してかかります。不動産投資による所得は「不動産所得」として確定申告します。会社員は年末調整をとおして徴収や還付されているので確定申告をしたことがないという人もいるかもしれませんが、不動産所得がある場合は確定申告が必要なので注意してください。
不動産所得の金額は「総収入－必要経費」で計算します。管理委託費や修繕費、減価償却費などの必要経費を引くとマイナスになる場合は、納めすぎた税金の還付が受けられます。確定申告を怠るとペナルティもあるので、不動産所得の額に関わらずきちんと申告をしましょう。所得税は確定申告後に決定した額を支払い（もしくは還付）、住民税は確定申告によって5月頃に税額が決定し、その後に支払う仕組みです。
物件売却でかかる譲渡所得税
物件を売却することで得られるキャピタルゲインを得る機会が多いのが、海外不動産投資の特徴。不動産の売却で利益を得たときは、その売却益（譲渡所得）にたいして税金が発生します。
譲渡所得税にも所得税と住民税があり、譲渡所得は「譲渡収入金額 −（取得費 ＋ 譲渡費用）」で計算します。税額は不動産を所有していた期間によって異なり、５年以下の場合は39.63％（所得税30.63％ 住民税9％）、５年を超えると20.315％（所得税15.315％ 住民税5％）となります。
「外国税額控除制度」を活用して二重課税を回避
海外での不動産所得がある場合、国によって税金の仕組みや税額は変わりますが、現地でも同様に税金を支払うことになります。つまり日本でも税金を支払うと、二重に税金を支払うことになってしまいます。この二重課税を防ぐために活用するのが「外国税額控除」という制度。日本と租税条約を結んでいる国に限られますが、国交のある欧米や東南アジアの主な国々は対象になっています。
外国税額控除を利用すると、海外不動産投資に関する所得税を現地で納付すれば、国内の確定申告時に控除することができます。ただし支払った税金の全額ではなく、限度額があるので注意。限度額は「所得税額×（国外所得総額÷総所得総額）」で計算します。控除しきれなかったぶんは住民税から控除され、さらに控除しきれなかった場合には翌年以降３年間繰り越しできる仕組みになっています。
もうひとつ注意したいのが、外国税額控除が適用される時期について。外国税額控除が適用されるのは、「税額が決定した年の翌年の確定申告のとき」です。海外で納税した年と日本で控除される年が同じではない可能性があるので注意しましょう。
海外不動産を購入する方法は三つ
海外不動産を購入するメリット・デメリット、税金などの注意点まで理解したところで、実際に海外不動産投資を始めるには、どのような方法があるのでしょうか。海外の投資用不動産を購入する方法についてご紹介します。
日本の不動産会社から購入する
不動産投資の初心者や英語に自信がない人は、海外不動産を取り扱う日本の不動産会社に問い合わせてみましょう。現地にも拠点がある不動産会社なら情報が豊富で具体的なアドバイスが期待でき、購入後も手厚くサポートしてもらえる可能性が高いでしょう。法規制や税制などが日本と大きく異なり、契約書類なども英語で書かれていることが多いので、英語が苦手な人にとってはハードルが高いもの。
ひとりでは不安という人にとっては、海外不動産投資に実績がある日本の会社であれば日本人が対応してくれるので安心です。ファンドなどを扱っている不動産会社もあるので、たくさんの商品の中から比較するといいでしょう。仲介手数料が割高であるなどのデメリットはありますが、海外不動産投資がはじめてという人にとっては心強いといえます。
現地の不動産会社から購入する
現地にある不動産会社から直接購入する方法もあります。当然、日本語のサポートをしているところは少なく、やり取りは主に英語になります。日本と法規制や税制などが異なるので、まったく知識がないとハードルが高いかもしれません。また現地の不動産会社も日本の税制に詳しいとは限らないので、売却の手続きの際に困ることも。外国人を対象にしている会社の中には、日本語でサポートを行っている会社もあるので、探してみるといいかもしれません。
海外投資の事情に詳しいFPに相談する
もうひとつは、海外の不動産投資事情に詳しいファイナンシャルプランナーに相談して購入するという方法です。ファイナンシャルプランナーは、日本の法律や税制についてはもちろん、海外の法規制や税制についても詳しいプロフェッショナル。
土地や建物の購入、売却の際に相談に乗ってもらうという方法です。中には海外不動産投資専門のファイナンシャルプランナーも存在し、投資家を対象にセミナーを開催している人もいるので、相談したい内容によって適任な人を探してみてください。
海外不動産を購入する時にローンは使える？
海外不動産を購入する際に、購入する不動産の金額によってはローンを組むケースが多いことと思います。国内の不動産投資よりも審査の条件が厳しい傾向にありますが、日本国内で海外不動産ローンが組める銀行をご紹介します。
東京スター銀行
東京スター銀行の「ハワイ不動産担保ローン」は、ハワイの不動産を購入する場合に最適なローン商品です。日本国内でローン契約が可能で、ハワイに保有する不動産を担保に、2件目3件目の購入資金に利用できます。主な条件は以下のとおりです。
・借入金額：1000万円以上2億円以下
・借入期間：1～ 5年（1年単位、原則、期日での契約期間延長可）
・借入金利：2.8%（固定金利）
東京スター銀行「ハワイ不動産担保ローン」
https://www.tokyostarbank.co.jp/hojin/domestic/financing/hawaii/
日本政策金融公庫
日本政策金融公庫には、国民生活事業の一つとして、海外展開を図る人のための海外展開・事業再編資金の融資をおこなっています。主な条件は以下のとおりです。
・借入金額：7200万円以下
・借入期間：7〜20年
・借入金利：0.56〜2.45%（条件によって変動）
日本政策金融公庫は、低い金利でローンを組めるのがメリットですが、融資を受けるためにはさまざまな条件をクリアする必要があります。
日本政策金融公庫「海外展開・事業再編資金」
https://www.jfc.go.jp/n/finance/search/kaigaitenkai.html
オリックス銀行
オリックス銀行の「不動産担保ローン」は、すでに国内で所有している不動産を担保に、海外不動産投資用の融資を受けることができるローン。主な条件は以下のとおりです。
・借入金額：1000万円以上2億円以下
・借入期間：最長35年
・借入金利：3.3〜3.675%（固定金利期間特約付変動金利型・変動金利型）
首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市の居住用不動産を所有している人に限られるので注意。
オリックス銀行「不動産担保ローン」
https://www.orixbank.co.jp/personal/mortgage/
海外不動産投資を成功させるポイント
海外不動産投資について紹介してきました。最後に海外不動産投資を成功させるためのポイントをいくつか解説します。
成功（ゴール）を明確にする
海外に限らず、不動産投資でもっとも重要なことは、投資をすることで何を目指すのか、何をもって成功とするのか、ゴールを明確にすることです。
たとえば、老後の資金を確保することを目的にはじめた不動産投資で、どんどん規模を拡大していった結果、当初の目的を見失ってしまうということがあります。もっと多くの融資を受けて、もっと大きな投資をし、大きなリターンを得る……と多額の資産を手にすることは可能かもしれません。
自己資金は増えていくかもしれませんが、一方で税金やコスト、多額のローンを組み返済に追われているという状況が果たして幸せだといえるでしょうか。ゴールを明確に持ち続けていないと、いつまでたっても成功にはたどり着けないというのが不動産投資の落とし穴でもあります。
信頼できる会社とコネクションを作る
海外不動産についてゼロから自分で下調べをするのは大変です。そんな素人を支えてくれる不動産会社を見つけることができたら、成功への近道。海外不動産投資は、現地に自分で足を運ぶ機会が少なく、すべてを自分の目で確かめることは不可能です。
地域性や治安などの情報、経済状況や最新の政治情勢、今後の見通しを含めてその国の最新情報を取得している会社が理想的。信頼できるエージェント探しは海外不動産投資においてかなり重要なポイントとなります。
まずはセミナーに参加して概観をつかむのもおすすめ
海外不動産投資は、とりあえず始めてみる、というほど気軽なものではありません。初心者の場合は、不動産会社が開催しているセミナーに参加して少しずつ情報収集し、基礎知識を身につけていくのがおすすめです。自分がどのようなスタイルで投資をしたいのかを見極めるためには、各国の情報も知っておかなければなりません。
投資をしてみたい国があれば、その国の不動産を紹介している不動産会社のセミナーに参加することで、その後の物件探しがスムーズに進む可能性が高いでしょう。
メリットが多くある一方で、デメリットやリスクもたくさん存在するのが海外不動産投資の特徴。どの国の不動産にどのような規模の投資をすべきなのか、どの程度のリスクを覚悟し、リターンを期待するのか、資産をどのように形成したいのか……。思い描く将来やライフスタイルに合わせた不動産投資のスタイルをぜひ探してください。
