不動産投資に関心がある方は、「レインズ（REINS）」という言葉を見聞きしたことがあると思います。レインズはどのような役割を果たしており、活用するとどんなメリットがあるのでしょうか。今回はレインズについての基礎知識と使い方、使用のデメリットについて説明します。
レインズ（REINS）とは？
レインズとは、国土交通省管轄の不動産流通機構が運営する、不動産情報を集めたコンピューターネットワークシステムのことです。正式名称は、「Real Estate Information Network System（不動産流通標準情報システム）」で、頭文字を取って通称「レインズ（REINS）」と呼ばれています。
不動産取引・不動産流通を円滑化するには、売りに出されている物件情報を不動産業者間で共有し、「どこでどんな物件が売りに出ているか」を確認し合わなければなりません。また、レインズには一部の過去情報も登録されていて、類似物件がどれくらいの価格で売却されたかもわかります。レインズは、単に物件探しだけでなく、不動産売買で重要な「適正価格はいくらなのか」といった目安を得ることもできます。
レインズは全国に4つある
レインズでは日本全国を4つに分け、それぞれのエリアで売りに出されている物件情報が登録されています。
【東日本レインズ】
北海道/青森県/岩手県/宮城県/山形県/秋田県/福島県/茨城県/群馬県/栃木県/埼玉県/千葉県/東京都/神奈川県/新潟県/山梨県/長野県
【中部レインズ】
富山県/石川県/岐阜県/福井県/愛知県/静岡県/三重県
【近畿レインズ】
滋賀県/大阪府/京都府/兵庫県/和歌山県/奈良県
【西日本レインズ】
鳥取県/島根県/広島県/岡山県/山口県/香川県/徳島県/愛媛県/高知県/福岡県/佐賀県/熊本県/長崎県/大分県/鹿児島県/宮崎県/沖縄県
不動産情報を広域的に見られれば、「近隣の市町村でしか物件を探せない」といったこともなくなります。物件売却を考えている方にとっても、より多くの不動産業者に物件情報を閲覧してもらえるので、結果として購入希望者を広く募れる仕組みです。
レインズの仕組みと登録の流れ
こちらではレインズの仕組みや、物件情報登録までの流れを解説します。売買される物件情報がどのように共有され、マッチングされるのかがわかれば安心です。
不動産会社と媒介契約を結ぶ
物件売買を手伝ってくれる不動産会社と媒介契約を結びます。媒介契約を結ばない限り、不動産会社は売ろうとしている物件の紹介ができないからです。
媒介契約後にレインズへ登録する
不動産会社との媒介契約が済めば、業者は正式に物件を取り扱えることとなり、物件の情報をレインズに登録します。レインズの利用自体は無料ですので、ここで費用を求められることはありません。
売却する不動産情報の公開
物件情報がレインズに登録された瞬間に、その情報は公開されます。他の不動産会社も物件情報の検索が可能な状態となりますので、人気エリアにある物件や購入希望者のニーズにあった物件なら、とても早いタイミングで売却の話が進む可能性があります。
レインズへの媒介契約について
レインズに物件情報を登録するためには、不動産業者と媒介契約を結ばなければなりません。媒介契約には3つの種類があり、契約ごとに登録義務とその内容が違います。媒介契約の種類と、レインズへの登録義務について紹介します。
専属専任媒介契約
専属専任媒介契約とは、最も拘束力の高い媒介契約です。契約を結べる不動産業者は1社のみ、売主自身で買い手を見つけてくることもできません。契約の有効期間は3カ月以内で、売主と媒介契約を結んでから5日以内に不動産情報をレインズに登録しなければならない義務があります。
専任媒介契約
専任媒介契約は、専属選任媒介契約と同様、1社との契約です。ただ、売主が自ら購入する人を見つけてくることができ、もし直接取引をする場合、契約している不動産会社を通す必要もありません。契約期間は3カ月以内で、不動産情報は契約から7日以内にレインズに登録しなければなりません。
一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産業者に仲介依頼できる契約方法です。もちろん売主自身で買い手を探してくることも可能です。ただ、契約期間の定めや、レインズへの不動産情報登録義務は存在しません。レインズへの情報登録は任意です。
レインズを活用するメリットとは？
レインズへの情報登録がどのような点でメリットを生むのか紹介します。レインズを利用するのとしないのとでは、物件の売買取引を行う際に大きな差が生まれることもあります。
媒介契約制度に基づいて不動産取引を安全に行う
レインズに不動産情報を登録するには、不動産業者と媒介契約を結ばなければなりません。これは、情報の取り扱いが媒介契約制度によって守られることを意味します。契約をしていない不動産業者が勝手に情報を登録することはできませんので、あなたの持つ物件の情報が適正に取り扱われ、不動産取引が安全に進み安心です。
豊富な取引事例を閲覧でき、適正価格を知ることができる
レインズには、多くの成約価格も登録されています。複数の取引事例を見れば、取引が成立しやすい価格を理解できるでしょう。売却までのスピードを重視するなら、相場よりも安く値付けすればいいですし、多少時間がかかっても希望する値段で売りたいなら希望売却価格のまま購入希望者が現れるのを待つこともできます。
早期に物件の売買取引が可能になる
レインズに登録された物件情報は、すぐに公開され、全国の不動産会社が閲覧できます。多くの業者が物件情報を共有することは、スムーズでスピーディな取引につながります。投資物件を探している他県の購入希望者にも、不動産会社を通じ情報が伝わるのです。
基本的にレインズ情報は不動産会社のみ利用可能ですが、ほぼ同じ情報は「REINS Market Information（レインズマーケットインフォメーション）」というサイトで公開されています。これは不動産会社社員以外の一般の人でも見られますが、レインズとは違い情報がかなり大まかであること、リアルタイム情報ではないこと、成約情報だけであることに注意をしてください。とはいえ、売手・買手ともに過去の成約事例を確認できるのは大きな利便性を生みます。
参考：「成約価格を基にした不動産取引情報提供サイト│REINS Market Information」
不動産業者への問い合わせ作業をカットできる
レインズに物件情報を登録してもらったら、レインズにログインできるIDとパスワードを発行してもらえます。これを使って、正しく情報が登録されているかどうかを確認しましょう。いちいち仲介業者に営業状況を確認せずに済み、ネット環境さえ整っていれば、手間をかけずに売りたい物件の情報をチェックできます。
売却対象の物件の取引状況をすぐに確認できる
レインズに物件情報を登録してもらえば、取引状況を確認できます。
・公開中：情報公開されていて、仲介契約状態以外の不動産業者からの問い合わせを待っている
・書面による購入申込みあり：不動産業者が購入申込を受けている
・売主都合で一時紹介停止中：売却したい人の事情で、一時的に紹介不可
きちんと情報公開されているか、引き合いはあるのかといったことも自分で調べられるという点で、レインズの利用はメリットがあります。
売主が作成した図面を載せることができる
レインズには多くの情報を登録できますが、図面や画像を掲載することも可能です。売主本人が作った図面であっても掲載できます。また、図面や写真画像掲載には、いくつか条件があります。
・ファイル形式：jpg/jpeg/gif/tif/tiff
・ファイルサイズ：1MB以下
何らかの理由で図面の現物を不動産業者に預けたくない、といった場合も、自分で写真を撮ったりスキャンしたりして業者に渡せばいいでしょう。不動産情報に図面があるのとないのとでは、購入希望者へのアピール度に違いが生まれます。
レインズを活用するうえで注意すべき点とは？
便利な印象のあるレインズですが、いくつか注意しなければならない点があります。事前に注意点を知っておけば、対策を講じることもできるでしょう。
「囲い込み」に注意が必要
業者と媒介契約を結び、物件情報をレインズに登録してもらったにもかかわらず、なかなか買い手がつかないことがあります。その場合、「囲い込み」という状態となっている可能性があります。
囲い込みは、悪徳業者が多くの利益を手にするひとつの方法です。不動産売買の仲介手数料は、売手からも買手からも得られます。自社内で売手と買手の両方を見つけることができれば、双方から手数料を得られる「両手」という状況を作れるのです。悪徳業者は、この「両手」を狙い、「レインズに登録しました」といいながら登録していない、もしくは登録しても売手が状況把握できないよう登録証明書を発行しないこともあります。
この場合、売却までにかなりの時間を要することもありますし、「売れないので価格を下げましょう」と不当な値引き要求をするかもしれません。不動産業者と媒介契約を結んだら、必ずレインズに登録するよう強く求め、登録証明書を発行するよう依頼することが大事です。
常にリアルタイムで更新されるため古い情報は流れてしまう
レインズは全国を4区分して運営されています。エリアごとで運営されているとはいえ、リアルタイム更新ですので、売りたい物件情報の表示位置はどんどん落ちていきます。また、情報が埋もれていった結果、「売れにくい理由があるのではないか」と勘繰られ、売れ残る可能性もあるのです。
情報が埋没することによって売れ残る可能性を排除するためには、レインズ登録時点で適正な価格をつけること、売却条件を綿密に立てておくことが大切です。ただ、媒介契約が3カ月の場合、別の不動産会社と契約し、新たに情報登録してもらうことはできます。そのときには、市場によりマッチした価格に訂正する、掲載する情報をより細かくするといった工夫をするといいでしょう。
売却情報が広く知られてしまう
もしも何らかの理由で不動産売却を周囲の人に知られたくない場合、レインズへの登録はデメリットとなります。レインズ情報を閲覧できるのは不動産会社だけですが、業者が近隣の人に仲介目的で情報を伝えてしまった、ということもないわけではありません。たまたま親族や知人が不動産購入を目的に業者に問い合わせ、あなたが売りに出している物件がヒットしてしまう可能性もあります。
できる限り人に知られず物件売却をしたいときは、レインズへの情報登録が必須ではない一般媒介契約にしておくと安心です。そのうえで、業者に「レインズへの登録はやめてほしい」と伝えましょう。ただ、レインズへの登録をしない分、売却が完了するまで時間がかかってしまう可能性は高まりますので、その点だけ注意しておきましょう。
専属選任媒介・専任媒介契約をした場合、レインズへの情報登録は必須で、レインズに情報を登録した瞬間、全国に物件情報は流れていってしまいますので、契約方法には最大限に注意と確認が必要となります。
LogRenove（ログリノベ）
