読者のみなさんからいただいた家計や保険、ローンなど、お金の悩みにプロのファイナンシャルプランナーが答えるFPの家計相談シリーズ。
今回の相談者は、26歳、自営業の美容師の男性。子どもの誕生を機に、家の購入を希望する相談者。しかし自営業者のためローンを借りるのが難しく、お困りとのこと。良い方法はあるのでしょうか？ FPの渡邊裕介氏がお答えします。
子供が産まれてくるため、自宅購入をしたいです。ですが、正社員でないため、ローンを組む事が困難です。職業は美容師で、某美容院に勤めていますが今年7月から個人経営体制になりました。3,000万円程の住宅ローンを希望なのですが、何かいい案がありましたらご教示ください。
【相談者プロフィール】
・男性、25歳、美容師、既婚
・同居家族について：妻（26歳）、子ども（2021年3月に誕生）
・住居の形態：賃貸
・毎月の世帯の手取り金額：25万円（個人経営扱い。日払い）
・年間の世帯の手取りボーナス額：昨年度は社員で30万円ほど。
・毎月の世帯の支出の目安：15万円
【毎月の支出の内訳】
・住居費：7万5,000円
・食費：2万5,000円
・水道光熱費：2万円
・保険料：1万円
・通信費：1万円
・お小遣い：1万円
渡邊：こんにちは。ファイナンシャルプランナーの渡邊です。個人事業の方の住宅ローン借り入れのご相談です。公務員や会社員の方と比べて個人事業主の方は住宅ローンを組みにくいと言われています。ただ、個人事業主だと必ず組めないわけではないので、今回は個人事業の方が住宅ローンを組む為のポイントについて整理していきましょう。
見られるのは「収入」と「安定性」
金融機関が住宅ローンを貸し出す際の審査で見る最大のポイントは、「収入」と「安定性」です。当然ですが、個人でも法人でも、お金を貸すということは、安定的に返済が可能な方に貸し出したいものです。その為、公務員や会社員のように給与所得の方については、収入がある程度安定して継続的にあるだろうという前提のもと、信用度が高くなります。
一方で、個人事業の方だと、その年の業績により収入が大きく変動する可能性が高く、不安定とみなされるケースが多くなります。経済環境や業種の取り巻く環境、または自身の健康状態によっても収入が減ったり、途絶えたりすることもあるため、貸し出す側の金融機関にとっては、より厳しく審査を行う必要性が出てきます。
個人事業主が審査されるポイント5つ
ただ、個人事業主が住宅ローンを借りられないわけではありません。個人事業主の住宅ローン審査のポイントは大きく５つです。
１）安定して継続的な収入があるかどうか
多くの金融機関では、個人事業の場合、過去3年間に渡り安定的・継続的に収入を得ているかどうかを条件としてみます。審査は収入から経費などを差し引いた「所得」で行われます。個人事業の場合、経費を多めに計上することで所得を抑え、支払う税金を抑えるケースも多くありますが、住宅ローンを組む上では、所得を低く申告することは、逆の効果となります。購入のタイミングに合わせて、確定申告の仕方についても計画的に行う必要があります。
開業して3年経過していない場合など金融機関の審査が厳しい場合、フラット３５を検討するという選択肢もあります。フラット35の場合、審査は直近の1期分でみてくれるからです。ただ、ご相談者は開業1年未満ということでこちらも厳しくみられてしまうと思われます。
２）他の借り入れ状況は大丈夫かどうか
金融機関は、返済能力や信用情報を重要視します。クレジットカードやキャッシングなどの利用履歴や、自動車ローンなどの返済履歴などの信用情報をチェックされます。
返済の滞納や債務整理などブラックリストに載ると、審査は厳しくなります。
もちろん、税金や年金や健康保険などの社会保険料の滞納も厳しくみられます。
ローンの審査を受ける前に、借入れなどがある場合は整理しておく必要があります。
３）借入金額が妥当かどうか
住宅ローンの返済が滞らないように、収入に対して適正な借入金額かどうかも重要で、年収に対しての年間返済額の割合である返済負担率で審査されます。一般的には、この返済負担率が35％以内というのがひとつの目安になります。
４）購入物件の担保価値について
まずは借りる人が安定的に返済出来るかを審査しますが、それでも万が一返済出来なくなった場合に備えて、購入する物件の担保価値もチェックされます。中古の物件で、あまりに築年数が古かったりすると、ローンを組めない場合もあります。
５）健康状態などに問題ないかどうか
一般的に、住宅ローンを組む際、団体信用生命保険への加入が条件となります。団体信用生命保険とは、万が一住宅ローン契約者が亡くなったりした場合に、その後の支払いを免除とする保険です。保障機能ですので、加入するに当たり、健康上の告知が必要となります。健康上の理由で団体信用生命保険に加入できず住宅ローンを組めないケースもあるので、健康に留意することも重要となります。
相談者の状況で良い方法があるか？
では、ご相談者の現在の状況で、良い方法があるのでしょうか。
結論から言うと、かなり厳しいと思われます。もっと言うなら、現段階では購入すべきでないとも言えます。
お子さまが産まれるということで、それに合わせて購入したいというお気持ちは分かりますが、住宅を購入するということはローンを返済していかなければいけません。まだ個人経営になりたてで、今後の収入についても安定して継続する見通しもない中で購入するのはおすすめ出来ません。
今後どうするべきか
まずは、3年後くらいを目標に安定した収入を継続して得られるよう、事業に集中しましょう。その際、ローンを組む前提で経費率など注意し、申告する所得についてはあまり減らさないことが重要です。その間に諸費用や頭金として準備出来る資金を準備して、より借入れしやすい状況を作ります。
まだ25歳と年齢的にも余裕はあります。お子さまの成長によって、エリアや住みたい間取りなども変化していきます。金融機関によっては、個別に相談することで、過去の勤務体系や収入状況によっては貸してくれるところもあるかもしれませんが、金利が高めになるなど不利な条件になる可能性が高いでしょう。今焦って無理に不利な条件で購入するよりも、もう少し計画的に準備をして、より理想の生活に繋がるマイホーム購入計画を目指していただきたいと思います。
