身内にアパート経営をしている方がいれば、それを相続することもあるでしょう。しかし、単純にアパート経営を引き継ぎ、そのまま運用できるというわけではありません。
この記事では、アパート経営を相続するときの注意点や相続税対策について紹介します。将来、アパート経営を相続する可能性がある方や、家族にアパートを相続させたいと考えている方は、このページで基本的な知識を学んでおいてください。
相続税の基本的な計算方法
アパート経営における相続税は、物件だけで算出できないのが現状です。相続税は、基本的に被相続人の持つ遺産総額全部に課せられます。これは、マンション経営にも同じことがいえます。まずは、相続税の基本的な計算方法を見てください。
基礎控除の計算方法
相続税を計算するには、「基礎控除」の計算方法を知っておかなければなりません。基礎控除の計算方法は次の通りです。
3000万円＋600万円×法定相続人の数＝基礎控除額
算出した基礎控除額をもとに、相続税の発生有無がわかります。基礎控除額よりも遺産額（正味）のほうが低い場合、相続税は発生しません。
相続税の計算方法
基礎控除額が算出できたら、相続税を計算します。しかし、その前に課税遺産総額を計算しなければなりません。相続税には、課税対象になるものと、ならないものがあるからです。課税遺産総額は「遺産総額」から、債務や葬式費用、非課税財産を引いて正味の遺産額を計算してください。
算出した正味の遺産額からさらに基礎控除額を引くと、課税遺産総額を算出できます。課税遺産総額を算出できたら、次の方法で相続税を計算してください。
課税遺産総額×法定相続分×税率－控除額＝各相続人の相続税額（仮）
相続税は、遺産の分割方法に関わらず、法定相続分や遺産総額、法定相続人数をもとに算出します。上記の計算方法は仮の各相続人の相続税額です。実際の相続税額は、相続税の総額に対する遺産取得の割合を按分して計算します。計算方法は次の通りです。
相続税の総額×（各相続人が取得する遺産の課税価格÷課税遺産総額）＝各相続人の相続税額
各相続税人の相続税額から控除分を差し引いた額が、実際の負担額です。相続税の計算方法は、次を見てください。
（相続財産の相続税評価額－基礎控除）×税率－控除額＝相続税
相続税や相続税に関わるお金の計算は複雑なので、間違いやすいポイントです。
アパートの相続税評価額
アパートを相続するのであれば、アパートの相続税評価額について知っておく必要があります。土地や建物により、相続税評価額における評価方法は異なるので、内容を確認してください。
土地の評価方法
アパートの相続税評価額における、土地の評価方法は次の通りです。
土地の評価額（更地）×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）＝土地の評価額
賃貸として相続するアパートが満室の場合は、次の計算式で評価します。
※評価額（土地）5000万円、借地権割合が60%、借家権割合が30%、10室のアパートの場合
5000万円（1－60%×30%×10/10）＝4100万円
土地の評価方法を知りたいときには、この計算式に、実際の数字を当てはめて算出してください。なお、地域により借地権割合や借家権割合には多少の違いがあります。
建物の評価方法
建物の評価方法は、次の通りです。
固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）＝貸家評価額
相続するアパートが満室と想定したときの計算方法は、次のように計算します。
※評価額（建物）2000万円、借地権割合が60%、借家権割合が30%、10室のアパートの場合
2000万円×（1－30%×10/10）＝1400万円
土地と建物とでは評価方法が異なるので、計算する際には十分注意してください。
アパート経営を相続する方法
アパート経営を相続する際には、具体的な方法を知っておかなければなりません。しかし、一口に「アパート経営の相続方法」といっても、主に3種類あります。賃貸経営が初めてであれば、ここからの内容を参考にしながら、自分に合った相続方法を検討してみてください。
信託
アパート経営の相続方法として、まず挙げられるのが「信託」です。一般的に、信託というと金融機関に財産の管理をしてもらったり、運用してもらうことをイメージすることが多いものですが、アパート経営における信託としておすすめなのは、「家族信託」です。
家族信託は、家族の中から財産を保管してくれる人を選びます。もし、親がアパート経営をしているのであれば、親を「委託者兼受益者」とし、子どもを受託者と設定しましょう。
法人化
アパート経営を相続する方法として「法人化」があります。アパート経営における法人化は、不動産の所有権を法人にし、自分や家族には法人から役員報酬を支払う方法が一般的です。
あらかじめ親がアパート経営を法人化しておけば相続税がかかりません。所有権はあくまでも会社だからです。
ほかにも、サブリース法人や不動産管理法人もありますが、贈与税、譲渡税対策、相続税対策を視野に入れるなら、不動産の所有権を法人とする「不動産所有法人」がおすすめです。
贈与
アパート経営の相続で、最も簡単な方法といえるのが「贈与」です。贈与の方法は主に「生前贈与」で、アパート経営をしている方が元気なうちに、次世代へとアパートの所有権を贈与します。
アパート経営を贈与すれば、家賃収入は相続人に入り、2500万円の非課税枠がある相続時精算課税制度を利用すれば、贈与税の軽減にもつながるのです。アパート経営における生前贈与は、相続税の資金を確保しやすいというメリットもあり、相続のタイミングで家族が金銭的な負担に悩みにくくなります。
生前贈与にかかる贈与税
もしも生前贈与を行うとしたら、どれくらいの額がかかるのか気になるところです。相続対策のためにも、生前贈与にかかる贈与税について把握しておいてください。
暦年課税
暦年課税とは、1年間のうちに受けた贈与がある場合、一定額以上の部分に贈与税をかける方法です。
具体的には、1年間の贈与総額が110万円を超えた場合、超過した金額に贈与税をかけます。1年間の贈与額が110万円を大きく超えるにつれて、税率が高くなり、結果的に収める贈与税額も高くなるのです。
ただし、贈与税には特例があります。20歳以上の方が父母もしくは祖父母（直系尊属）から受けた財産は、比較的低い税率が課せられるのです。
相続税精算課税
相続時精算課税とは、2500万円を超えた部分に20%の贈与税をかける方法です。
贈与した財産は、ほかに受けた相続財産も合わせて相続税を計算します。すでに支払った贈与税があるなら、相続税額から差し引けるので相続税対策につながります。
ただし、相続税精算時課税を選ぶと、後から変更はできません。「暦年課税にすればよかった…」と後悔しないよう、しっかりと検討してください。
相続の分割方法
アパートを含めた遺産相続を分割する際には、大きく3つの方法から選びます。相続人が複数いる場合は、一般的に相続を分割することになるので、適切な方法を知っておいてください。
現物分割
現物分割とは、現物のまま遺産を各相続人に分割する方法です。例として、配偶者が自宅を相続、子ども（長男）が別の不動産を相続、子ども（次男）が預金を相続する、といった方法で、遺されたものを相続人がそのまま分割して受け取ります。
現物分割は、比較的簡単な遺産分割方法ではありますが、不動産と現金とでは評価に違いがあります。不動産の評価額や、預金の額などによって誰かが損をすることもあり、公平に分割しにくいのが難点です。
代償分割
遺産相続における「代償分割」とは、不動産を相続する人が、ほかの相続人に対して不動産の代わりに何らかの財産を支払う方法です。
仮に、長男が不動産を相続することになったら、長男が次男に対して現金もしくはそれに相当するものを支払います。
もし、配偶者と子ども2人（長男・次男）が相続人のとき、長男が8000万円のアパートを相続すると、長男は、配偶者に4000万円、次男には2000万円の金品を渡します。
換価分割
換価分割とは、アパートを売却し、得たお金をほかの遺産と合わせて分割する方法です。もし、アパートを売却して8000万円が入り、ほかの財産が2000万円分あったとしましょう。
このときの相続の目安は、配偶者が5000万円、子ども2人がそれぞれ2500万円となります。アパートを売却する手間がかかるものの、公平に分割できるのでトラブルなく遺産を分けやすいといえます。
アパートの相続をするときの注意点
アパートを相続する場合、どのような注意点があるのでしょうか。気を付けるべきポイントや、事前にしておくべき準備などをチェックしてみてください。
ローン残債がある場合は負担付き贈与となる
アパートを生前贈与する際、もしそのアパートにローン残債があったら注意が必要です。ローン残債があるアパートの相続は、「負担付き贈与」となります。アパートという財産だけではなく、マイナス分（残債）も一緒に贈与するということです。
負担付き贈与では、贈与財産の時価からローン残債を差し引いた金額に贈与税がかけられます。しかし、時価は通常取引価格なので、固定資産税評価額と比べると高額で、結果的に贈与税も高くなってしまいます。
さらに、贈与した側にローン返済が必要なくなっても、所得税はかけられるので、結果的には経済的な負担が生じるのです。
現金贈与も合わせて必要
アパートを贈与する際、不動産だけではなく「現金」も必要です。アパート経営では、入居者から敷金を徴収することがあります。しかし、敷金や礼金といったお金はあくまで「預かり金」であって、贈与できる財産ではありません。敷金の返済義務は、贈与と同時に贈与を受ける人に引き継がれます。つまり、負担付き贈与となるのです。
しかし、贈与者が預かっている敷金の額を、贈与を受ける人に現金で渡せば、実質的には負担がなくなります。負担付き贈与とは見なされなくなるのです。
相続人に配慮する
アパートを相続する際には、各相続人同士でトラブルにならないよう、互いに配慮する必要があります。あらかじめ、各相続人の話し合いの場を設けたり、自分の万が一に備えて生前のうちに遺言書を作成しておくなどがおすすめです。
仮に相続後に問題が発生してしまった場合には、弁護士への相談を検討してください。相続の問題は複雑なので、家族間で解決しようとせず、必要に応じて専門家に相談したほうがスムーズに問題解決できます。
アパートを相続されたときの対策
アパートを相続したときには、あらかじめ把握しておかなければならない対策があります。相続してからトラブルに陥ってしまわないよう、しっかりと確認しておいてください。
アパート経営を続けるか検討する
アパート経営はリスクがつきものなので、慎重に考えて、ベストな答えを選択する必要があります。その一環として、アパートを相続したら、経営を続けていくか否かを検討してください。
なお、アパート経営を続けるかを検討するときには、以下のポイントを参考にしてみてください。
利益が出せるか検討する
アパート経営を継続すべきか悩んだら、まずは「この収益物件で利益を出せそうか」を考えてみてください。
アパート経営で家賃収入を得ることは決して簡単ではありません。集客や維持管理にお金がかかったり、ローン残債があったりすれば、運営すると同時にお金を準備する必要があります。きちんと収支を計算し、黒字で経営できそうか、十分な利益が見込めそうかを判断してください。
空室率を考慮して収支を計算する
「アパート経営を続けても大丈夫か」と悩んだときには、空室率がひとつの判断材料になります。相続したアパートがある地域の物件の空室率をリサーチして、自分の所有する物件ではどれくらいの賃料が見込めそうかを考えてみましょう。
アパートは、最初は空室率が低くても、年数が経過するうちに空室率が上昇する傾向にあります。もし、アパート経営を検討しているなら、空室率を考慮して収支を計算しないと、赤字に陥る可能性があるので注意してください。
建物の劣化による修繕やリフォームを考慮する
アパートは、年数が経過するにつれて劣化・老朽化していくものです。退去のたびに修繕やリフォームをしたり、定期的に大規模な工事を行ったりしなければならず、思っている以上に出費は高額です。
さらに、経年劣化は災害によって建物が損傷してしまうリスクを高めるので、修繕やリフォームにかかる金額は大きくなります。修繕費用やリフォーム費用を考慮しても、アパート経営で利益が出せそうかを考えてみてください。
一括借り上げの見直しをする
もし、相続したアパートが一括借り上げをしているのであれば、相続を機に契約を見直してみてください。
一括借り上げとは、所有する不動産を管理会社が一括で借り上げて、さらに入居者に貸し出すという方法です。
オーナーには、契約時の取り決めに沿って一定の賃料が入ってきますが、自分でアパートを経営するよりも収入が減ってしまいます。一括借り上げの見直しポイントは、次を参考にしてください。
一括借り上げを解約する
一括借り上げを利用しているのであれば、解約を検討してみてください。契約条件によっては、不動産管理会社などのサブリース（一括借り上げで入居者に貸すこと）では損してしまいます。もし、収益化を図れそうなアパートであれば、一括借り上げの解約をおすすめします。
解約できない場合は賃上げ交渉をする
一括借り上げは、契約内容によっては解約できない場合があるので注意してください。また、任意で解約できる契約であっても、会社が解約を渋ることがあります。
万が一、一括借り上げを解約できないときには、賃上げ交渉してオーナーに入る金額を高くする方法があります。なお、賃上げ交渉は、所有するアパートの家賃の値上げ交渉ではありません。
オーナーに払う利益をアップさせることを指します。解約できる条件なのになかなか解約してもらえない場合、もしかするとその物件は利益を出しやすいものかもしれません。
管理会社を切り替える
相続時に利用している管理会社から、別の管理会社に切り替えたほうが、オーナーにメリットがある可能性が考えられます。とくに、親が知人の紹介などで管理会社を選んでいた場合、相続を機に大手の管理会社に切り替えたほうが管理費がお得になることがあります。
アパート相続後の流れ
ここからは、アパートを相続した後の流れについて解説します。相続が初めての方は参考にしてください。
ローン残債があるか確認する
アパートを相続する際には、まずはローン残債があるか確認してください。親が経営しているのであれば、親に聞くのが一番早いものです。
しかし、何らかの理由で親にローン残債を確認できないときには、金融機関に借入金の額を確認したり、親の通帳を見てローン支払い中かどうかを確かめたりしましょう。
相続人を決める
ローンの残債が明確になったら、相続人を決定します。アパートの相続人を誰にするのか、という点は重要です。もし、アパート経営をするのであれば、やる気や経営センスのある人が相続すべきだからです。
賃貸住宅の経営は決して簡単ではないので、きちんと各相続人同士で話し合って決めていかなければなりません。
相続人に名義変更をする
相続人決定後は、アパートの名義を被相続人から相続人へと変更します。アパートの名義変更は、相続人が決まり次第早めに行ってください。後から、新たな相続人が出てきて、せっかく決まった相続人を決めなおすなどの手間が発生するからです。
思わぬ問題を回避するためにも、相続人が決まり次第すぐに名義変更を済ませることをおすすめします。
賃借人に連絡する
アパートの相続が完了したら、賃借人へ「オーナーが変わったこと」を連絡します。オーナーが変わったことを知らせずにいると、賃貸人とトラブルになってしまうリスクがあります。
前オーナーの銀行口座が死去に伴い一時的に凍結された場合、家賃振込ができなかったりしますので、賃貸人に不信感を与えてしまうかもしれません。賃貸人と良好な関係を維持することが、空室率の低下につながるので、賃貸人への連絡を忘れてはいけません。
アパート相続における節税対策
アパートを相続するなら、節税対策を正しく理解しておく必要があります。相続で損をしないためにも、ここからの「節税対策」をチェックしてください。
借入金を増やす
アパートを相続するなら、借入金を増やして節税対策を行ってください。相続が予測されたら、リフォーム費用や工事費用などとして借入金を増やしておけば、相続税評価額を下げられます。
相続では、アパートのほかにも、借金も同時に相続できるからです。ただし、むやみに借入金を増やしすぎると、後々の返済で苦労する可能性があるので注意してください。
入居割合を増やす
アパートの相続では、入居者を増やすことで節税につながります。アパートの入居率が高ければ、その分控除率も高くなります。
具体的には、借家権割合の比率が30%の場合、満室であれば控除率はそのまま30%、入居率50%であれば控除率が15%です。理想は満室ですが、難しい場合であってもなるべく1部屋でも多く入居者を確保してください。
建て替える
アパート相続での節税対策には、「建て替え」という選択肢もあります。建物の老朽化などで空室率が高くなってくると、前項でも触れた通り節税効果が下がってしまうでしょう。
しかし、相続が予想される場合、その前に建て替えれば、入居者を確保しやすくなりますし、減価償却によってキャッシュフローが改善され、アパート運営もしやすくなります。
ただ、建て替えに伴って入居者に立ち退きを求めなければならず、その場合立ち退き料の支払いが必要です。
相続放棄する場合
もしかすると、不動産相続の放棄を検討することもあるかもしれません。ここからは、相続を放棄する場合に知っておくべき情報を解説します。
相続放棄とは
相続放棄とは、文字通り相続する権利がありながら、それを放棄することです。アパートというプラス資産と、ローン残債などのマイナス資産の相続をすべて放棄します。
相続するときには、まずプラスの資産とマイナスの資産を確認し、相続した場合の債務を明らかにしなければなりません。もし、マイナス資産が多いようであれば、家庭裁判所に相続放棄申述書を提出して、相続を放棄します。
相続放棄のメリット
事情により相続放棄をすると、負債を回避できることのほか、相続人同士の相続トラブルに巻き込まれずに済むというメリットがあります。
負債について前もってわかっていても、被相続人が交通事故などによって死亡した場合には、損害賠償債務が発生します。しかし、この場合、事故から期間が経過しないと損害賠償債務の額がわかりません。安易に相続すると高額な負債を抱えることになってしまうので、相続放棄しておけばそのリスクを回避できます。
相続人が複数いる場合は、誰が何を相続するのかなどで揉めやすいものです。そのうえ、被相続人がアパート経営をしていたら、相続人は税の申告や納税も行わなければなりません。さまざまな手間やトラブルを考えると、相続放棄はメリットが多いといえます。
相続放棄のデメリット
相続放棄するデメリットは、預金や不動産などのプラスの資産を相続できないことです。預金や不動産のほか、骨董品や生家などあらゆる資産を相続できません。相続放棄できる期限は3カ月あるので、財産調査をするなどしてしっかりと判断する必要があります。
「財産を相続する」という場合は、限定承認（相続財産から支払い分を差し引いて残った分を相続）するか、単純承認（すべての財産を相続）の2つの選択肢があります。
